El Banco de España calcula que hacen falta 600.000 casas más para cubrir las necesidades de vivienda

La escasez de suelo disponible para la edificación, la falta de mano de obra cualificada, el incremento de los costes de construcción, la limitación en el acceso al crédito promotor y de las inversiones explican la rigidez de la oferta de nuevas viviendas.

Además, el supervisor recomienda a las Administraciones Públicas que pongan el foco en estimular la oferta de vivienda de alquiler y el alquiler social. Actualmente, solo el 1,5% de las viviendas principales son vivienda social, unas 300.000. Para alcanzar el nivel de parque público de vivienda que existe en la Unión Europea tendríamos que tener 1,5 millones de viviendas públicas. Un «esfuerzo extraordinario», según el supervisor financiero.

El Banco de España advierte que las medidas adoptadas por el Gobierno para proteger a los inquilinos más vulnerables pueden acabar provocando un aumento del precio del alquiler o una reducción de la oferta de alquiler disponible para esos hogares vulnerables. Los propietarios de esas viviendas pueden preferir destinarlas al alquiler por habitaciones o de temporada (periodos inferiores a un año), modalidades en las que los inquilinos tienen menor protección.

En suinforme anual, el supervisor dedica un apartado al análisis del problema de la vivienda, donde señala también que la extensión temporal de la vigencia de los contratos de alquiler y su actualización por debajo del IPC disminuye los incentivos para aumentar la oferta de alquiler y pueden provocar un aumento de los precios iniciales al firmar el contrato para garantizar un determinado nivel de rentas a los propietarios. Asimismo, alerta de que los controles sobre los precios de alquiler pueden generar nuevos problemas de accesibilidad a la vivienda, ya que podría contraerse la oferta de vivienda en alquiler en las zonas reguladas, desplazar la vivienda a pisos turísticos o alquiler de temporada y, aunque redujera los precios que estuvieran por encima del máximo fijado en el índice de precios, podría incrementar los precios de los pisos que estuvieran por debajo del nivel de referencia, lo que perjudicaría a los hogares con menos ingresos.

Sobre los incentivos fiscales y transferencias de apoyo a los inquilinos o compradores de vivienda, el Banco de España señala que algunas de estas políticas para apoyar a los hogares vulnerables pueden acabar convirtiéndose en una transferencia de recursos del sector público a los propietarios de vivienda. También tiene sus reservas sobre los avales públicos para la compra de vivienda de los jóvenes y hogares con solvencia financiera pero que no disponen de ahorro previo: el supervisor puntualiza que en un mercado con oferta rígida -como es el caso español- estas políticas de apoyo suelen generar un aumento de los precios de venta y, en todo caso, el colectivo que se podría beneficiar es modesto porque tendría dificultades para que su petición de préstamo fuera aceptada por los bancos, ya que la cuota a pagar sería demasiado elevada para su renta.

¿Qué propone entonces el Banco de España para resolver el problema de accesibilidad a la vivienda?

Lo primero que dice es que, dada la magnitud del problema, es difícil que actuaciones aisladas de corto plazo lo puedan resolver. Además, advierte que deberían evitarse determinadas actuaciones que solo tendrían efectividad en el corto plazo generando efectos indeseados en el medio y largo plazo. Por ejemplo, considera que la limitación del alquiler turístico en algunas zonas y la regulación que ha aumentado la protección a los inquilinos con menores ingresos han desplazado la oferta de vivienda al alquiler de temporada y por habitaciones. El alquiler de temporada (entre 1 y 11 meses) ha crecido rápidamente ya que tiene una legislación más laxa y favorable a los propietarios. El Ministerio de Vivienda ha creado un grupo de trabajo para analizar cómo regular el alquiler de temporada para que no se eluda la aplicación de la Ley de Vivienda a través de esta fórmula.

Reforzar la seguridad jurídica y la certidumbre regulatoria de los propietarios, agilizar los procedimientos administrativos y judiciales en caso de impago, aumentar las compensaciones a los propietarios con inquilinos vulnerables que no pueden pagar el alquiler y eliminar el trato diferente a los 'grandes tenedores' son otras medidas propuestas por el Banco de España.

También plantea revisar la tributación de la vivienda. En concreto, reducir el IVA y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (que son los que se pagan en la compra de vivienda, en función de si es nueva o de segunda mano), lo que reduciría el coste de acceder a una vivienda en propiedad. A cambio se subiría el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), para que el impacto fiscal fuera neutro a efectos de recaudación. Sin embargo, esto no podría hacerse mientras la oferta fuera rígida porque toda bajada de impuestos se trasladaría a un aumento del precio.

Otras actuaciones planteadas por el supervisor son programas de rentas garantizadas o ayudas directas a los hogares más vulnerables para pagar el alquiler, promover la profesionalización del mercado de alquiler (el 92% de los caseros son particulares) y la colaboración público-privada.

Y actuar en otros ámbitos que afectan al mercado de la vivienda, como el mercado de trabajo, ya que una parte muy relevante de los problemas de acceso a la vivienda está vinculada a los reducidos salarios de los hogares con menor renta, y a las condiciones laborales y desempleo de los jóvenes.

El auge de los pisos turísticos ha reducido la oferta de vivienda disponible para uso residencial. El alquiler turístico supone ya el 10% del mercado del alquiler -en los distritos céntricos de grandes ciudades con mayor actividad turística puede representar entre el 13% y el 90% de la vivienda en alquiler- y presiona al alza los precios de compra y alquiler de vivienda.

La incertidumbre regulatoria y el auge de los pisos turísticos y del alquiler de temporada reducen la oferta de vivienda residencial, junto con la reducida capacidad de rehabilitación, la falta de adecuación de las viviendas vacías o la escasez de suelo urbano disponible.

Hay alrededor de 27 millones de viviendas en España, de las cuales 19,3 millones son viviendas principales y los 7,5 millones restantes se reparten en viviendas vacías, segundas residencias, alquiler turístico o de temporada.

Los hogares que residen en alquiler dedican una mayor proporción de su renta al gasto en vivienda que el conjunto de hogares hipotecados. Este esfuerzo es sustancialmente mayor y creciente entre los inquilinos con menores rentas. En España, el 40% de los hogares en alquiler están en una situación de sobreesfuerzo, según datos de 2022, el doble que en la Unión Europea. En determinadas comunidades autónomas la situación es más difícil aún: el gasto en alquiler supera el 40% de la renta neta para más de la mitad de los hogares arrendatarios en los centros urbanos de la Comunidad de Madrid, Andalucía, Baleares y Cataluña, según recoge el informe del Banco de España.

De todos los países de la Unión Europea, España tiene la mayor proporción de personas viviendo en alquiler en riesgo de pobreza o exclusión social: el 45% frente al 31% de promedio en la UE.

Los problemas de acceso a la vivienda pueden provocar un menor crecimiento económico ya que el sobreesfuerzo en el gasto en vivienda limita la capacidad de ahorro de esos hogares y distorsiona sus decisiones de consumo e inversión, localización geográfica y reduce la tasa de natalidad. Las zonas con escasez de vivienda residencial y elevados precios tienen dificultades para atraer a trabajadores. Eso le está ocurriendo a Irlanda, donde las multinacionales empiezan a retraer su implantación ante el difícil acceso a la vivienda.

Los mayores precios de la vivienda, tanto de compra como de alquiler, limitan la capacidad de ahorro de los hogares y condicionan su proceso de acumulación de riqueza a lo largo de su vida. En las últimas décadas, la riqueza neta que han podido acumular los hogares jóvenes ha sido mucho menor que la que tenían generaciones anteriores a su edad. Eso los hace más vulnerables a posibles crisis futuras.

Los precios de la vivienda han experimentado un crecimiento sostenido en España desde 2014, revalorizándose en términos nominales un 56% y un 30% en términos reales; aún así, los precios se encuentran un 2% por debajo del máximo nominal de 2007 y son un 28,5% inferiores en términos reales al nivel de 2007, previo a la crisis inmobiliaria y financiera. El precio del alquiler también registra subidas desde 2015. El mercado del alquiler ha crecido impulsado por la demanda de quienes no pueden comprar, especialmente los jóvenes: el parque de vivienda en alquiler ha crecido en 1,3 millones respecto a 2007 y alcanza ya los 3,6 millones de viviendas principales donde reside el 18,7% de los hogares.

No todos los hogares tienen problemas para acceder a la vivienda ni se dan esos problemas en todas las zonas. El esfuerzo ha aumentado de forma asimétrica. Los problemas de acceso a la vivienda han crecido en los últimos años y se concentran en los jóvenes y en los inmigrantes, así como en las áreas urbanas y turísticas.

Cataluña, la Comunidad de Madrid, Andalucía y la Comunidad Valenciana acogen cerca del 70% de los nuevos hogares formados en 2022-2023. La mitad de los nuevos hogares residen en Málaga, Alicante, Valencia, Barcelona y Madrid.

La rentabilidad bruta del alquiler se ha situado en promedio en el 5,5% anual en el periodo 2015-2022, mientras que la rentabilidad en el inicio del contrato de arrendamiento alcanzaría el 7% anual. Esta rentabilidad no incluye los gastos asociados al alquiler ni los ajustes por el riesgo que supone el arrendamiento. Si se añaden las ganancias patrimoniales asociadas a la revalorización del inmueble, la rentabilidad bruta del alquiler llega al 10,5% anual. Muy superior a la que se consiguió en ese periodo en la bolsa (6,8% en el Ibex incluyendo el pago de dividendos), en depósitos bancarios (0,3%) o en bonos del Estado a 10 años (1,2%). Además, las rentas procedentes del alquiler de vivienda tienen un trato fiscal favorable. No es extraño entonces que los particulares se apunten al beneficio de ser casero. El 92% de los caseros son particulares, y cada año de la última década han sacado en alquiler 100.000 viviendas nuevas.