Precios disparados e hipotecas más baratas: ¿hay burbuja en la vivienda?

El dato ha reactivado el debate sobre si el país se encuentra al borde de una nueva burbuja tras 10 años consecutivos de subidas de precios. Pero el consenso es claro en su respuesta: no hay burbuja. «El mercado de vivienda presenta sólidos fundamentales, con ratios de accesibilidad mejores que la media histórica, apoyados en fuertes incrementos de la renta disponible de los hogares y tasas de esfuerzo en niveles razonables y tendiendo a moderarse», indican los analistas de Bankinter.

Así lo confirma también un reciente estudio elaborado por EAE Business School en el que se analiza esta tendencia en los últimos 30 años. Según sus datos -basados sobre todo en el modelo de Barcelona-, en 1993 era suficiente el 40% de tres salarios completos para comprar una vivienda, mientras que en 2023 la cifra era del 40% de dos salarios completos.

«El principal obstáculo para los compradores sigue siendo el importe necesario para la entrada, pero que los precios sean altos no implica que exista burbuja», explica Javier Fernández-Pacheco, coautor del informe y profesor de EAE Business School.

El experto, autor del libro Alquilar o Comprar, la guía perfecta para acertar en tu decisión (ed. Profit), recuerda cómo en mayo de 2024 la vivienda alcanzó niveles de la burbuja (2.120 euros el metro cuadrado frente a los 2.115 que llegaron a tocarse en aquella crisis, y subiendo). Pero también se posiciona en contra de los que piensan que está a punto de estallar. «Hay que tener en cuenta, por un lado, la inflación acumulada desde 2007 hasta ahora; y por otro, que no estamos a los mismos niveles en términos de poder adquisitivo», recuerda.

«El precio de la vivienda sube ahora por un problema de oferta que no es capaz de cubrir la demanda; no es un movimiento especulativo. Solo en 2008 se construyeron unas 700.00 viviendas y, desde entonces, la cifra anual se ha movido entre apenas 60.000 y 100.000», indica.

Incluso en zonas que pueden dar mayores síntomas de tensión, como las grandes capitales o zonas costeras, el experto considera que «hay mucha gente con poder adquisitivo elevado, como los nómadas digitales, que seguirá tirando de los precios hacia arriba».

Las condiciones del crédito también son bien distintas a las de la época de la burbuja, en plena crisis subprime y tras años en los que las antiguas cajas de ahorro ofrecían hipotecas incluso a los perfiles con mayor riesgo de impago. «Unas condiciones más ventajosas en las hipotecas pueden impulsar la compra de primera vivienda, factor determinante para que el crecimiento del sector se incremente aún más durante el corto/medio plazo», señala Ferrán Font, director de estudios de Pisos.com.

No obstante, aunque se espera una reactivación de este segmento del mercado con las bajadas de los tipos de interés y del euríbor, las entidades son ahora mucho más cuidadosas que entonces.

El consenso coincide. Pese a los precios máximos, el hecho de que la accesibilidad a la vivienda -aunque difícil para muchas personas- esté mejor que la media histórica gracias al crecimiento de la renta de los hogares, unido a la caída del euríbor (que aligerará el esfuerzo que se dedica a pagar las cuotas hipotecarias) y a la escasez de oferta frente al exceso de 2007, no invitan a hablar de burbuja.

Eso sí, de cara a 2025 y con los recortes de tipos del BCE, los precios seguirán subiendo, incluso por encima de la inflación. Según el departamento de análisis de Bankinter, un 5% de media, moderándose al 3% en 2026 y al 2% en 2027. «Las zonas donde estimamos mayor subida de precios son grandes ciudades, costa mediterránea, Canarias y Baleares, por concentración de la población y demanda extranjera», señalan.