¿Quién paga el seguro contra impagos si alquilo mi casa?

La finalidad de este producto es bien sencilla; ofrecer al propietario de la vivienda –y titular del seguro– la tranquilidad de que, aunque su arrendatario no pague, él seguirá cobrando la renta mes a mes porque será la aseguradora la que cargue con la deuda pendiente. Esta tranquilidad es, en realidad, relativa porque, salvo si se contrata un seguro de garantía ilimitada, las pólizas cubren un máximo de impagos, mayor o menor según lo que paguemos. A partir de ahí…

Otra gran ventaja es que, para valorar el riesgo de los contratos que realiza, la aseguradora evaluará detalladamente la solvencia de nuestro potencial inquilino –o de su avalista, algo muy común con los universitarios– y lo hará con más información que cualquiera de nosotros.

Un casero puede pedir a quien se interese por alquilar la vivienda sus últimas nóminas, la declaración de la renta y el informe de vida laboral, mientras que, al margen de tener más herramientas para detectar posibles falsificaciones de esta documentación, la aseguradora también consulta listas de morosos. Esto les permite descartar como posibles clientes a propietarios con inquilinos para quienes la cuantía del alquiler equivaldría a más de un 35% o 40% de sus ingresos netos, pero también calcular el precio de la póliza, que puede variar en función del riesgo que presente cada arrendatario.

Si decidimos contratar el seguro cuando el piso ya está alquilado para evitar que cualquier cambio en la situación laboral o familiar del arrendatario nos pueda afectar, este estudio de solvencia quizá resulte innecesario, aunque la compañía siempre nos exigirá que en el momento de la contratación el inquilino esté al corriente del pago y no haya tenido retrasos al cumplir con esta obligación.

Por otra parte, a la hora de contratar y comparar la oferta disponible en el mercado hay que valorar si el seguro también incluye asesoría y defensa jurídica y si, por lo menos hasta un límite, cubre los honorarios de abogados y procuradores en el caso de que tengamos que realizar una reclamación o incluso obtener una orden o sentencia de desahucio. Algunos también incluyen posibles desperfectos que el arrendatario pueda ocasionar en nuestra vivienda o en otras del mismo portal.

¿Y cuánto cuesta esa tranquilidad? «El importe suele ser de menos del 4% de la renta anual. Es decir, menos de la mitad de una mes de renta», explican desde el Observatorio Español del Seguro de Alquiler (OESA). Un dinero que, por cierto, no está muy claro quién debe abonar. Hay caseros que repercuten el pago al arrendatario diciendo que beneficia a ambas partes ya que su contratación evita establecer las garantías adicionales previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (hasta dos mensualidades) al margen de la fianza. «Los inquilinos no pueden pagar cuatro meses para firmar el contrato (el de fianza, el que está en curso y dos de fianza adicional) por lo que el seguro, cuyo importe es casi un tercio de la renta mensual, es un alivio y un beneficio para todos los arrendatarios», argumentan desde OESA.

En cambio, y sobre todo cuando se trata de arrendadores profesionales, los inquilinos creen que supone encarecer el coste final del alquiler «trasladando al cliente un coste operativo del negocio», como explica Javier Rubio Gil, abogado especialista en arrendamientos de Centro de Asesoría y Estudios Sociales.

Este despacho logró en septiembre una sentencia, sólo aplicable a los grandes tenedores, que condena por primera vez al propietario –una empresa arrendadora– a eliminar la cláusula relativa a este pago del contrato de alquiler y devolver con intereses todas las cantidades cobradas por la póliza. «Se trataba de un servicio no solicitado por la arrendataria, a la que encima no se le daba libertad para buscar otras opciones con pólizas más baratas y ambas cosas son causas de nulidad» recogidas en la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. «Sería distinto si el arrendador diera al inquilino la opción de elegir entre pagar este seguro o depositar una fianza adicional. Ahí habría opción de valorar qué le interesa más, pero yo todavía no he visto ningún casero que lo haga», subraya Rubio.

De modo que en los Tribunales, donde otras sentencias sí han permitido pasar el gasto al arrendador, lo que marca la pauta es cómo negocian ambas partes la contratación del seguro y que la cantidad repercutida al inquilino «no supere los dos meses de renta», añaden desde OESA.

Además de las mensualidades que cubre o las cantidades máximas para reparar posibles desperfectos, al comparar seguros de impago de alquiler hay que prestar atención a los períodos de carencia –los meses en los que la póliza no estaría 'activada' aunque ya esté contratada– y a la franquicia que, de existir, implicaría que asumimos parte de los impagos; la aseguradora no los abonaría desde el momento en que se produce el primero, sino desde el segundo o tercero, según cada caso. De hecho, la mayoría no cubre el primer mes porque se supone que para eso está la fianza.

En cuanto a su renovación, el Observatorio Español del Seguro de Alquiler explica que «es habitual pagar el primer año y luego decidir prescindir del seguro porque se confía en los inquilinos», algo que recomiendan no hacer. Por otra parte, también aconsejan renovarlo incluso cuando la casa está ocupada para evitar que si al recuperarla encontramos destrozos, se consideren ocurridos cuando la póliza ya no estaba en vigor. «Renueve el seguro aunque tenga abierto el siniestro, por lo menos hasta recuperar el inmueble», señalan.

Un detalle importante; si optamos por dejarlo todo en manos de una empresa de gestión de alquiler no hay que dar por sentado la contratación de este tipo de pólizas entre sus servicios y si lo hace conviene saber con qué aseguradora trabaja.