Pisos que no lo son, pagos en B… la cara oscura de los pisos de alquiler que debes conocer

Mercedes empezó a buscar como todo el mundo, entrando cada dos por tres en diferentes portales inmobiliarios para ver si alguno de los pisos le encajaba. Además de los precios –«absolutamente desproporcionados», lamenta–, otra de las cosas que más le llamó la atención fue la escasez de viviendas en alquiler para larga estancia, en su caso un par de años.

«La mayoría de los anuncios eran para arrendamientos de temporada. Entre que no había mucha oferta en la zona que me interesaba (64 viviendas en total) y que muchos propietarios (23) solo querían inquilinos para unos meses, todo se complicó un poco más. Por no hablar de las cláusulas abusivas que me imponían algunos caseros para poder alquilar su vivienda: fianzas de más, pagos que no debería asumir el inquilino (comunidad, labores de mantenimiento...), exigencias que van más allá de mis deberes como arrendatario e incluso el adelanto de varias mensualidades en B», lamenta Mercedes, que finalmente encontró un apartamento de 47 metros cuadrados a media hora en metro de su trabajo por 1.350 euros. «Un chollo, si tenemos en cuenta que me llegaron a pedir casi 2.000 euros por un trastero reconvertido en 'vivienda' de 18 metros cuadrados. La situación era inmejorable, pero no dejaba de ser una caja de zapatos».

«No cabe duda de que el choque de la demanda creciente con la oferta menguante ha disparado los precios a unas cifras desconocidas hasta ahora, con rentas que rozan lo monstruoso. Pero también ocurre que la desconfianza entre caseros e inquilinos hace que corran muchos rumores, ideas confusas e incluso alguna que otra leyenda urbana sobre la realidad del mercado de alquiler», aclaran en la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), que acaba de publicar un estudio en el que analizan precisamente qué tipo de viviendas se esconden detrás de los anuncios inmobiliarios.

Después de revisar las características de más de 20.000 ofertas publicadas en los tres principales portales y visitar más de medio centenar de casas de Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia y Zaragoza, los expertos confirman la escala de precios, especialmente en el último año y ponen varios ejemplos: «Alquilar un piso de apenas 22 metros cuadrados en la capital catalana no suele bajar de 1.400 euros, mientras que el precio medio de una habitación se sitúa en 700 euros. Algo parecido ocurre en Madrid, donde los alquileres superan en la mayoría de los casos los 1.000 euros. En el resto de las capitales analizadas, las rentas son más modestas, pero en ningún caso bajan de 600 euros al mes por un apartamento de 40 metros cuadrados».

Otro de los pensamientos más extendidos es que muchas de las casas que salen al mercado de alquiler, especialmente en las grandes ciudades, son minipisos que no cumplen las medidas mínimas legales. «Eso, por ejemplo, no es cierto. Aunque es verdad que no es vivienda todo lo que reluce, la mayoría de las casas que se ponen en alquiler no son minúsculas», precisan los responsables del estudio.

La superficie mínima que debe tener una vivienda varía en función de las comunidades autónomas y en algunos casos incluso depende de los propios municipios. Euskadi, por ejemplo, exige 35 metros cuadrados útiles y cumplir una serie de requisitos de ventilación, mientras que en La Rioja, Navarra, Comunidad Valenciana, Cantabria o Castilla-León, el mínimo son 30 metros cuadrados. Al margen de la superficie, lo que sí debe de tener es cédula de habitabilidad. «Vivir en un sitio que no está admitido como vivienda le puede traer problemas no solo al propietario, que está cometiendo una ilegalidad sino también al inquilino, que puede tener problemas para contratar suministros, darse de alta en el padrón o para acceder a las ayudas públicas con las que pagar el alquiler».

¿Qué aconsejan los expertos a los futuros inquilinos para no meter la pata? «En primer lugar, no te precipites, no adquieras ningún compromiso, ni adelantes ningún dinero sin hacer antes unas comprobaciones mínimas, ya que un anuncio puede darte una idea muy incompleta de la realidad. Visita la casa personalmente y con calma; calcula los costes reales de lo que te ofrecen y, si vas a alquilar, recuerda que el casero es el obligado a pagar la comisión de la agencia que use, si es que usa una, así como los gastos de formalización del contrato; exige y revisa toda la información que te deben dar por ley y desconfía si no te la dan, si está incompleta o contiene datos contradictorios. Piensa que una vez que te comprometas, dar marcha atrás puede ser difícil o costoso».

Si tienes una vivienda en propiedad y estás pensando en alquilarla, estos son los pasos que debes seguir para hacerlo de manera legal y con todas las garantías.

Antes de poner el anuncio, «asegúrate de que tienes a mano todos los documentos que exige la ley para arrendar una vivienda», aconsejan en Idealista.

Título de propiedad: debes certificar que la casa es tuya y lo puedes hacer a través de diferentes documentos como, por ejemplo, las escrituras o el último recibo del IBI.

Facturas de suministros: la luz, el agua o el gas deben de estar dados de alta. «Es importante que entregues al inquilino una copia de los últimos recibos para que cambie la titularidad».

Cédula de habitabilidad: es uno de los requisitos fundamentales y solo puede ser otorgado por un arquitecto.

Certificado de eficiencia energética: es un documento obligatorio en el que se detallan el consumo y emisiones de la casa.

Una vez reunida toda la documentación, el siguiente paso es publicar el anuncio. «Lo puedes hacer como particular o dejar su gestión en manos de una agencia inmobiliaria». Los expertos de Idealista insisten en que «se debe volcar toda la información necesaria de la casa y no dejar lugar a dudas».

Características de la vivienda: superficie habitable, número de habitaciones, baños, garaje, trastero, orientación, altura, si dispone de zonas comunes, si es amueblada o sin amueblar...

Ubicación: es aconsejable señalar la dirección exacta del inmueble (calle, número, urbanización...) y añadir algunos servicios de la zona que puedan resultar interesantes como, por ejemplo, si hay colegios cerca, medios de transporte...

Fotografía y vídeo: este es uno de los aspectos claves para que la casa se alquile rápido. Publica imágenes de calidad que destaquen para que la vivienda no pasen desapercibida.

Precio: es fundamental precisar la cuota exacta.

Cuentan en Idealista que «un 99% de los casos de alquileres exitosos corresponden a seleccionar a inquilinos fiables».

Consulta el fichero de morosos: proporciona información muy valiosa sobre posibles arrendatarios como, por ejemplo, si ha tenido deudas con otros propietarios o entidades. «Es la mejor herramienta de prevención frente a impagos».

Análisis de solvencia: «se trata de evaluar los ingresos y gastos del inquilino para valorar si puede hacer frente a las cuotas del alquiler».

Documentación: el inquilino debe disponer de un DNI, NIE o pasaporte. Además, para comprobar su solvencia se suelen solicitar las tres últimas nóminas, el contrato de trabajo, la última declaración de la renta (a los autónomos) e incluso un extracto bancario.

Programa una reunión presencial: «presta atención a cómo se comunica, las preguntas que hace, si llega puntual...».

Una vez elegido el inquilino, llega la hora de formalizar el contrato, «uno de los puntos clave». Se pueden descargar de manera gratuita contratos de alquiler en los que se incluyen todas las cláusulas: duración del contrato y cuándo empieza, quién se hará cargo de los gastos y suministros, fianza, cantidad de las mensualidades y forma de pago, quién paga las reparaciones, inventario del mobiliario...

Se pide al inquilino un mes de fianza, que debe depositarse en la administración que corresponda en función de la ubicación de la vivienda.

Hay que entregar todos los juegos de llaves. El propietario no puede quedarse con ninguno.