Voy a cambiar la cocina, ¿tengo que pedir permiso de obra?

«La cuestión es que no todas las reformas que se llevan a cabo en una casa necesitan del visto bueno oficial para poder hacerse, pero es un tema que genera muchas dudas entre los propietarios», admite Moisés Castro, vicepresidente segundo del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE) y coordinador de su grupo de trabajo de licencias.

Una de las claves para saber cuándo es necesario pedir permiso y cuándo no es diferenciar entre obras mayores y menores. «Las primeras son más fáciles de identificar, puesto que suponen intervenir sobre elementos estructurales como muros de carga, forjados, vigas y cubiertas. Nos referimos a cambiar la cocina de sitio, tirar tabiques, colocar una escalera... Estas siempre requieren licencia. En este caso, se debe recurrir siempre a un técnico para que dirija los trabajos y, si la reforma es importante, se necesitará también un proyecto», añade el también decano del Colegio de Arquitectos de Cantabria (COACAN).

Cuando las obras que se van a llevar a cabo en la vivienda entran en la categoría de menores «es necesario pedir permiso si los trabajos de rehabilitación afectan a las condiciones de seguridad (piscinas en terrazas, barandillas, salidas de emergencia...); salubridad (intervenciones para el aislamiento acústico, contra la humedad, de ventilación, ahorro energético...); o que afecten a la estética del edificio (modificación o cierre de terrazas, balcones, ventanas...)», precisa el directivo del CSCAE.

«Una licencia de obra es la herramienta que utiliza la Administración para verificar que una reforma o rehabilitación cumple las especificaciones del Código Técnico de Edificación (CTE). Además, permite que realicemos los trabajos con la garantía de que la autoridad competente está informada y también evita que podamos ser denunciados si se produce algún accidente durante la obra como, por ejemplo, dejar sin luz al edificio o inundar al vecino de abajo. En este sentido, la licencia ahorra muchos problemas con la comunidad», recuerdan en el portal Reformate.

Entonces, para las obras que quiere hacer Sonia, ¿necesitaría pedir permiso? «Sí y no. Para pintar, barnizar, poner papel pintado, cambiar una moqueta o hacer una mínima reparación puede no ser estrictamente necesario, pero no está de más comunicarlo al Ayuntamiento (autorización abreviada) para tener la garantía de que estamos haciendo las cosas correctamente. En general, hasta las intervenciones más pequeñas suponen picar y sacar escombros, incluso poner un contenedor en la calle o pedir un vado para cargarlos directamente al vehículo del contratista, y todos estos trabajos requieren licencia», recuerda Castro.

En cuanto al coste de los permisos, los expertos destacan que suele ser «proporcional al bulto y barullo de la reforma». A la tasa municipal por la concesión de la obra –que ronda el 1% del presupuesto de ejecución material (PEM) sin el IVA– hay que sumarle el Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras, que oscila entre el 3% y el 4% del presupuesto. «También se tiene que pagar por la ocupación de la vía pública (andamios, contenedores, vados...) e incluso nos pueden pedir una fianza de garantía para la correcta gestión de residuos de construcción y demolición», señala Moisés Castro.

«Mucha gente se lanza a hacer obras en casa sin encomendarse a nadie, con la esperanza de que una vez hechas nadie se las discuta y el tiempo las consagre por la fuerza», reconocen en la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU). Cerrar una terraza en un edificio de pisos, incorporar un espacio bajocubierta para ampliar la vivienda o hacer una reforma integral sin pedir los permisos pertinentes puede salirle caro. Estos son algunos de los 'enemigos' a los que se puede enfrentar si hace una obra en su vivienda por su cuenta y riesgo, según los expertos del portal inmobiliario de la OCU.

«Si su obra no se ajusta a la ley, no está permitida por los estatutos de la comunidad o se ha hecho sin el consentimiento de los vecinos, estos pueden tumbarla en un juicio: porque la ven fea, por creer que debería traducirse en una mayor cuota, para atajar la indisciplina... Además, el mero paso del tiempo no legaliza la obra», alertan en la OCU. La Ley de Propiedad Horizontal le deja modificar «los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios» interiores de su piso siempre que «no altere la seguridad, la estructura o el estado exterior del edificio».

Ahora bien, «no se pueden tocar elementos comunes sin permiso, aunque sean de uso privativo como, por ejemplo, la azotea que disfruta el vecino del último piso, ni perjudicar los derechos de otro propietario». Los jueces suelen mostrar cierta flexibilidad en instalaciones de aire acondicionado o en la prohibición de obras en el caso de locales comerciales en la planta baja, «pero esto tampoco da carta blanca a cualquier intervención», advierten los expertos.

Si el ayuntamiento descubre una obra ilegal en curso –casi siempre por denuncias vecinales– «la paralizará para que se le pida la licencia, que finalmente puede conceder... o no. En el caso de que la intervención haya finalizado, le dará al propietario un plazo para presentar un expediente de regulación». Algunas obras requieren de licencia municipal o de comunicación previa al ayuntamiento mediante una declaración responsable y pueden conllevar el pago del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). «Cada ayuntamiento regula el tipo de obras para las que exige licencia y las tasas que cobra. Es importante informarse bien, incluido el pago por contenedores o sacos de escombros. Legalizar obras sin licencia a posteriori puede ser caro y complicado. Estas intervenciones también conllevan el pago del IVA, aunque en algunos casos existe un tipo reducido del 10%».

Recuerdan los expertos que impuestos como el IBI se basan en los datos del inmueble que figuran en el castastro. «Es decir, si hace una obra como, por ejemplo, absorber un espacio bajo cubierta y no consta oficialmente estará tributando de menos. Si legaliza la obra, debe comunicárselo al catastro para que actualice la superficie, el uso... y se recalcule el IBI. La coordinación entre catastro, ayuntamiento y registro de la propiedad va mejorando y si da de alta una obra en uno de ellos, la información debería de llegar al resto».

Debe tener en cuenta que si hipoteca una casa que incluye una obra ilegal, la tasación y el préstamo se basarán en la superficie que consta oficialmente. «Si se puede legalizar, el añadido se sumará a la totalidad de la superficie, mientras que si no se puede, pero ha pasado el plazo de prescripción propio de su comunidad, normalmente se puede considerar esa superficie a efectos hipotecarios. En ese caso, se debe indicar en advertencias del informe del tasador que ha transcurrido dicho plazo y que el ayuntamiento no ha abierto expediente de infracción urbanística», precisan en la OCU.

Y, mucho cuidado, porque si hace una obra que incremeta la superficie o el valor de la casa y no se lo comunica a su seguro, «cuando tenga que intervenir por un siniestro le puede reducir la indemnización por aplicación de la regla proporcional».