Problemas con herencias

«Te vendo mi herencia», la opción cuando el reparto da dolores de cabeza

La disputa puede ser encarnizada y larga, y mientras dura es probable que haya que afrontar gastos -desde impuestos a la cuota de la comunidad pasando por posibles derramas si se trata de una vivienda o local- que resultan más dolorosos cuando no se puede disponer de ese bien. De ahí que muchos opten por ahorrase dolores de cabeza y quitarse del medio vendiendo su parte. Tal cual, pactan un precio y dejan que sea otro quien se las vea con el resto de herederos.

Vender un proindiviso o los derechos hereditarios es una manera legal de sacar provecho a nuestra condición de heredero y, sobre todo, una alternativa económicamente más atractiva que la mera renuncia que tan tentadora puede resultar en plena guerra familiar. De hecho, se puede incluso vender la nuda propiedad, es decir, la titularidad de un bien que no podemos usar o disfrutar, por ejemplo, por formar parte de un usufructo.

Lo único necesario en cualquier caso es acreditar esa condición de heredero o la titularidad sobre la cuota que pretendemos vender del proindiviso, en función de si ya se ha adjudicado o no la herencia. Puede hacerse, por tanto, sin el beneplácito del resto de herederos o del usufructuario, en caso de que lo haya y no desee transmitir ese derecho, que, por cierto, le seguirá correspondiendo aunque el bien cambie de dueño.

El comprador puede ser otro de los herederos, pero también un tercero, ya sea una persona o una empresa especializada en la gestión de proindivisos, una opción que escogen muchos cuando la relación entre los implicados en el reparto es imposible. «Es cada vez más frecuente porque no hay necesidad de contar con el común acuerdo de los herederos, ni de realizar una tasación o de argumentar ninguna causa. Puede ser por puro desinterés, porque no te haga falta, no tengas relación con el resto de implicados o no vivas en el país y no quieras andar pendiente de los trámites que conlleva heredar. Sin embargo, el motivo más frecuente es por problemas familiares, porque no hay acuerdo ni previsión de que se alcance por las buenas», explica Pablo González, responsable de la compraventa de derechos hereditarios y la liquidación de los bienes en el despacho de abogados Grupo Hereda.

En cualquier caso, no es un chollo. El acuerdo sólo resulta ventajoso si valoramos más nuestra tranquilidad que la parte que nos toca del bien en disputa o si necesitamos recibir de inmediato un dinero aun a sabiendas que hacemos peor negocio que si aguantáramos el tirón y llegáramos a la liquidación más o menos amistosa de la herencia.

«Quien vende sabe que, de materializarse, su derecho a heredar valdría más que lo que le damos, pero prefiere desentenderse y no tener que pasar por un conflicto o incluso por un proceso judicial. También es muy frecuente que se acuda a nosotros por falta de liquidez, por no disponer del dinero necesario para pagar los impuestos que implica aceptar una herencia», subraya González.

«Cada caso es distinto, no se puede decir que demos tal o cual porcentaje del hipotético precio de mercado de una vivienda, que es lo habitual. A nosotros lo que nos interesa es sacar ese piso a la venta, así que calculamos la rentabilidad que obtendríamos cuando se pueda hacer. Para eso miramos su valor, pero también los gastos que nos supone tomar la posición del heredero o la posible existencia de deudas de las que tendríamos que afrontar una parte, como una hipoteca o pagos pendientes con la comunidad de propietarios», detalla el experto.

«A eso hay que sumar la previsión que hagamos del tiempo que podría pasar antes de la resolución del reparto», prosigue. «Si se trata, por ejemplo, de varios primos que lo que quieren es liquidar el asunto cuanto antes y sólo vamos a afrontar los gastos de notaría porque me van a vender el total de la masa hereditaria, podremos ofrecer un precio muy similar al de una inmobiliaria. Si, en cambio, hay más herederos y el proceso está encallado porque alguno de ellos vive fuera o está ilocalizable o porque falta documentación, pagaremos menos. Aunque diría que también en esos casos somos la mejor opción porque los trámites para poder llegar a cobrar la herencia a veces son muy complicados y costosos», añade.

Una vez formalizado el trámite mediante escritura pública ante notario, la empresa pasa a ser copropietaria junto al resto de herederos, aunque estos pueden ejercer el derecho de retracto. La ley les reconoce prioridad, por lo que pueden exigir al comprador que les revenda la parte que ha adquirido por el mismo precio que ha pagado por ella. Si no ejercen este derecho, a partir de ese momento tendrán que hacer a la empresa partícipe de cualquier decisión.

«Lo normal es que les cueste menos negociar con nosotros que con ese familiar que nos ha vendido su parte. Una vez que se quita el componente sentimental y nos quedamos sólo con los números, el panorama cambia muchísimo. Si finalmente vemos que el acuerdo para sacar el inmueble a la venta es imposible, en el peor de los escenarios llegaremos a la liquidación de la herencia por la vía judicial. Es un riesgo que corremos. No siempre se gana, a veces sólo se empata», concluye González.