¿Qué se debe especificar en un contrato de alquiler?

Expertos inmobiliarios repasan qué información debe aparecer en los contratos de arrendamiento para evitar este tipo de contratiempos: desde la propia duración del alquiler a la actualización de las rentas, el inventario de la vivienda o el número de fianzas que se deben abonar.

«En teoría, en los contratos de alquiler existe libertad de forma. hasta el punto de que los verbales también se contemplan como válidos. Lo que ocurre es que, en la práctica, las cosas son algo más complejas. Por ejemplo, si tenemos que demostrar la fecha exacta del inicio del arrendamiento o los gastos pactados entre ambas partes evidentemente resultará mucho más sencillo si lo tenemos por escrito y firmado. Si encima tenemos que lidiar con la Administración (solicitud de ayudas, subvenciones...) pueden exigirnos que el contrato incluya datos concretos, como le ha ocurrido a Nuria con la referencia catastral», precisan en los servicios jurídicos de la OCU.

Tanto si es arrendador como inquilino, conviene redactar un contrato de alquiler que «recoja con exactitud» todo lo que se ha pactado entre ambas partes para evitar posibles desacuerdos en el futuro. «La experiencia nos demuestra que es mucho más fácil corregir y aclarar ciertos aspectos básicos antes de firmar (inventario de la vivienda, si se pueden tener mascotas, duración del contrato, qué tipo de modificaciones se pueden hacer como, por ejemplo, cambiar la pintura o picar las paredes...) porque cualquier cambio a posteriori es mucho más complejo y costoso de resolver», advierten.

La regla general es que el propietario corra con los gastos de comunidad y los impuestos, mientras que el inquilino se debe responsabilizar de las pequeñas reparaciones ligadas al uso ordinario de la vivienda y sus instalaciones. En el caso de los electrodomésticos suelen plantearse algunas dudas. Según aclaran los expertos de la OCU, «al inicio deben funcionar perfectamente, de manera que si algo no va bien el responsable es el propietario de la vivienda. Si la avería se produce pasado un tiempo, se deben distinguir dos situaciones: una pequeña reparación ligada al uso ordinario (responde el inquilino) o si se trata de un problema de obsolescencia del aparato y hay que repararlo o sustituirlo por uno nuevo (responde el arrendador)».

Un aspecto al que se debe prestar especial atención cuando se firma un contrato de arrendamiento es el sistema previsto para la actualización anual de la renta porque, si no se especifica nada, no se podrá actualizar. «La mayoría de los contratos vinculan los incrementos del alquiler al IPC, pero la nueva normativa recoge reglas especiales para este año (un 2% como máximo, salvo pacto con arrendadores pequeños, propietarios de hasta diez inmuebles urbanos) y para 2024 (3% como mucho)».

En cuanto a la cantidad de dinero que exigen algunos propietarios por adelantado para poder firmar el contrato, la nueva Ley de Arrendamiento Urbano «deja claro que el inquilino solo tendrá que pagar una mensualidad por adelantado en concepto de fianza –o dos como máximo si el propietario pide una garantía adicional–, que el arrendador tiene la obligación de depositar en el organismo que corresponda en cada comunidad autónoma; a excepción de Navarra, Asturias, Cantabria y La Rioja, donde no existe tal obligación. Una vez finalizado el contrato, el propietario del piso está obligado a devolverla, siempre que no haya incumplimiento del inquilino. Por ejemplo, que deba emplearse para arreglar los daños que este haya ocasionado», recuerdan en la OCU.

Otra duda muy frecuente es la duración del alquiler. Es decir, ¿cuánto tiempo puede vivir el inquilino en la casa? ¿Y si necesito la vivienda antes de lo que hemos acordado? ¿Con cuánto tiempo de antelación se debe avisar de que se deja un piso?... «En principio, la duración de los alquileres es la que pacten libremente las dos partes, pero en los arrendamientos de vivienda la normativa vigente protege al inquilino para que pueda gozar de una mínima estabilidad.

Es decir, un inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda alquilada un mínimo de 5 años (7 si el arrendatario es una empresa), con independencia de que el contrato firmado fuera por un año. Una vez superado ese plazo de 5 años, ambas partes pueden dar por finalizado el contrato, siempre que se avise en un plazo determinado, que es de dos meses para el inquilino y de cuatro para el casero. Si nadie comunica a la otra parte la intención de terminar el alquiler, se abre un nuevo periodo en el que el inquilino puede renovar libremente el alquiler año a año hasta un máximo de 3».