Tope del 3% al alquiler y cinco casas para ser gran tenedor: claves de la nueva ley de vivienda

La ley presenta novedades clave respecto al último proyecto de febrero de 2022. Entre ellos, un tope del 3% hasta 2024 para el precio de todos los alquileres que se renueven y la consideración de gran tenedor de vivienda a aquellas personas que posean más de 5 inmuebles, frente a los 10 establecidos en la propuesta de hace un año (aunque esto dependerá de lo que decida cada comunidad).

Finalmente, la norma elimina el IPC como índice de referencia para la actualización anual de la renta de los contratos de alquiler en todo el territorio español, sean o no zonas tensionadas. El tope a todos los alquileres, establecido este año en el 2%, será del 3% en 2024.

A partir de 2025, se creará un índice específico aplicable a todo el territorio, aunque aún no se sabe cómo se calculará. Eso sí, se ha pactado que nunca pueda ser superior al IPC de cada año.

Estos topes se aplicarán a casas ya en el mercado y también a las nuevas que entren. Si es un pequeño propietario, el precio se regulará «mediante la indexación a la renta anterior en vigor», mientras que para los grandes se hará mediante los límites del índice de contención de precios. Para las viviendas de pequeños caseros que entran por primera vez al mercado del alquiler, la referencia también será el índice de precios.

Habrá dos condiciones para considerar un zona como tensionada. Y, a diferencia de la propuesta inicial, solo habrá que cumplir con una de las dos para que así sea. En concreto, que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler (más los gastos y suministros básicos) supere el 30% de la renta media de los hogares, o bien que el precio de compra o alquiler haya aumentado al menos 3 puntos (frente a los 5 propuestos por el Gobierno) por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.

Las comunidades autónomas tendrán la potestad para declar si hay o no zona tensionada, por lo que comunidades como Madrid o Andalucía podrían decidir no hacerlo.

El Gobierno ya había dividido a los afectados por el control de precios que establece la nueva Ley dependiendo del tipo de casero. Se considerará gran propietario toda persona física y jurídica con más de cinco viviendas en la misma zona tensionada, frente a las 10 previstas inicialmente, aunque las comunidades tendrán la última palabra en este punto, según sus circunstancias concretas.

En el caso de los pequeños propietarios (menos de cinco viviendas) en mercados tensionados, el límite de precio sería el establecido en el contrato anterior.

El Gobierno ha logrado mantener en el acuerdo los incentivos fiscales para los propietarios que ya se anunciaron hace un año, según confirman desde el Ministerio de Transporte, Vivienda y Movilidad Urbana. En concreto, habrá bonificaciones para los pequeños caseros que bajen los precios de sus contratos, de hasta el 90% sobre el IRPF si la rebaja es del 5% en zonas tensionadas.

Si la vivienda se destina al alquiler social o a jóvenes de hasta 35 años, el incentivo es del 70%. Para el resto de casos de bajadas de precios, el porcentaje será del 50%, frente al 60% general que regía hasta ahora.

Se prohíben los desahucios sin fecha y hora predeterminada, demanda histórica de los movimientos por la vivienda. También se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos más de 2 años. Y se estipula el acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudiciales para las personas vulnerables.

Además, las CCAA podrán articular mecanismos propios de mediación y alternativa habitacional que consideren oportunos, forzando a los grandes tenedores que realicen desahucios a someterse a los mismos.

Por primera vez se reconoce la capacidad de poder utilizar los fondos de los planes estatales de vivienda a ofrecer alternativas habitacionales para personas en riesgo de desahucio mediante alquileres sociales bonificados.

Una de las grandes novedades es que los gastos y honorarios inmobiliarios producidos por el alquiler de un inmueble correrán siempre a cargo del propietario. «Se termina así con una práctica abusiva que impiden a muchas personas, especialmente a los y las jóvenes, acceder a una vivienda por el desembolso inicial que supone», indican desde Esquerra Republicana (ERC) y EH Bildu. «El servicio inmobiliario se presta al propietario y, por tanto, será este el que deba asumir los gastos», añaden.

Del mismo modo, se prohíbe aumentar las rentas de alquiler por la vía de gastos de comunidad, tasas de basura o cualquier otro no atribuible al inquilino que no estuvieran acordadas previamente.

Los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida aumentan del 30 al 40% en el suelo urbanizable (actuaciones de nueva urbanización) y del 10 al 20% en suelo urbano no consolidado (actuaciones de reforma o renovación de la urbanización).

Con la futura Ley no se podrá volver a enajenar el parque público de vivienda social, que será considerado como un patrimonio permanentemente sujeto a protección que deberá servir a las distintas Administraciones para facilitar el acceso a una vivienda a la población con mayores dificultades.

Para ello, se establece una estricta regulación de los parques públicos, evitando que vuelvan a repetirse operaciones de venta a fondos de inversión. En este sentido, se establece que los parques públicos de vivienda sean un patrimonio separado, por lo que los ingresos que generen deben ser destinados a la creación, ampliación, rehabilitación o mejora de los mismos.

Al tiempo, se establece la calificación indefinida de la vivienda protegida, garantizando siempre, al menos, un periodo de treinta años. Se fijan a nivel estatal unas condiciones básicas que definen un régimen de protección pública permanente de las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelo calificado de reserva. En el resto de los supuestos, se fija un plazo mínimo de descalificación de 30 años.