¿Es posible proteger al inquilino de la subida de la renta en plena burbuja?

Además, al mejorar la situación de crisis sufrida en los últimos años, que ocasionó una bajada en los precios de los arrendamientos, las rentas están volviendo a subir, por lo que no son pocos los propietarios de viviendas en alquiler que entienden que en el momento actual pueden obtener mayores ganancias. La pregunta es clara: ¿Es posible proteger al inquilino de la subida de la renta en plena burbuja?

Laura tiene 24 años y se mudó a Madrid hace menos de un año. Llegó en el peor momento. En pleno agosto, cuando miles de estudiantes se encuentran a la búsqueda de un piso para el nuevo curso. Vino por trabajo. «Alquilé un 'Airbnb' con mi pareja por unos días. Rápidamente me di cuenta que, o venía a Madrid, o desde fuera iba a ser imposible gestionar nada. Fue horrible. El estrés de no encontrar nada por un precio razonable me hizo plantearme no venir».

Como Laura, cientos de personas se ven cada día en la misma situación. Bien, porque han decidido mudarse a una nueva ciudad, o porque su casero ha decidido subir el precio de la renta y no les ha quedado otra que cambiar de vivienda. Precisamente, este problema ha comenzado a hacer temblar los cimientos del mercado inmobiliario español. Unas subidas -de hasta un 30% en los últimos tres años- que en la mayoría de casos resultan inasumibles.

El precio del alquiler en cinco provincias españolas (Baleares, Las Palmas, Salamanca, Barcelona y Madrid) ha alcanzado su máximo histórico en 2018, según un reciente estudio publicado. Barcelona, con un precio máximo de 13,90 euros por metro cuadrado -alcanzado en enero de 2018-, es la provincia con el mayor precio de alquiler, seguida por Madrid, con un precio de 12,36 euros por metro cuadrado registrado en abril de este año. A estas dos provincias le sigue Baleares, con un precio de 10,60; las Palmas, con 7,65; y Salamanca con 7,34 euros por metro cuadrado.

Según la legislación actual, la duración máxima de los contratos se ha rebajado de cinco a tres años prorrogables. Dentro de esos tres años, la mensualidad se actualiza cada año de acuerdo al Índice de Precios de Consumo (IPC) o a cualquier otro indicador pactado por las partes. Pero una vez finalizado el contrato -indistintamente de su duración-, el propietario tiene vía libre para subir el precio del alquiler de la vivienda.

Por lo tanto, si no se ha agotado la vigencia de su actual contrato, el arrendatario puede estar tranquilo ya que el propietario no podrá subir la renta de la vivienda por mucho que el mercado haya cambiado. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) -en su última reforma de 2013- establece una 'protección especial' para el inquilino en algunos temas como el de la duración. Fija que aunque el contrato sea por unos meses o un año, si es la vivienda habitual del inquilino, éste puede prorrogarlo hasta que alcance una duración de tres años, y además transcurridos como mínimo esos tres años, si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.

«Los factores que influyen en una espiral de precios pueden tener paralelismo entre diferentes ciudades, incluso dentro de una misma ciudad dependiendo de la zona o barrio», explica Lorenzo Viñas, gerente del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona-Lérida.

«No obstante, hay algunos elementos que podríamos definir como comunes: la mayor o menor dificultad de acceso a la compra de vivienda, una mayor aceptación a la libertad de movimiento que representa el alquiler en oposición a la compra, la confianza en un mercado de trabajo de bajo paro, la renta disponible de los ciudadanos y que el mercado de vivienda turística sea pujante y las que deberían estar en residencial se pasen a turismo como consecuencia de mayores rentas disponibles, por ejemplo», añade.

El Gobierno ya se ha puesto manos a la obra para frenar la escalada de precios. El nuevo equipo socialista trabaja para sacar adelante una reforma de la LAU que contempla medidas como poner precios de referencia del alquiler para beneficiar a aquellos propietarios que no suban el precio de la renta por encima de una determinada cifra, prorrogar hasta los cinco años los contratos de arrendamiento, desgravaciones fiscales de hasta el 100% para propietarios y una partida de 650 millones de euros anuales para vivienda social.

«En algunas ciudades europeas ya se han llevado a cabo medidas similares, donde las administraciones recomiendan precios. Hay unos precios referentes que el consumidor puede conocer a través de Internet, donde una corporación de ámbito local o provincial establece cuál es el precio máximo razonable que puede tener un determinado alquiler», explica Rubén Sánchez, portavoz de la asociación FACUA-Consumidores en Acción. Tampoco se descarta que desde Moncloa se pueda ir más allá y se trate de regular directamente el alquiler turístico, uno de los principales factores que han provocado la disparatada subida de los arrendamientos.

Sin embargo, desde alguno de los portales inmobiliarios más conocidos consideran que ese aumento del precio de la vivienda no es otra cosa que el resultado de «actualizar los precios tras la salida de la crisis». «Lo que estamos viviendo es un proceso de subidas de precios en alquiler, sobre todo en determinadas zonas céntricas de las grandes ciudades, de viviendas que han salido al mercado tras años de haber estado ancladas a contratos firmados durante la crisis, y que al terminar esos contratos han actualizado precios», explican.

«No, si hay estabilidad en el otorgamiento de los préstamos hipotecarios y estos se limitan a un porcentaje que no alcance el 100% del valor del inmueble a adquirir, así como de los intereses bancarios que mantengan un valor suficiente que permita que los precios tiendan a normalizarse en un entorno en que los ciudadanos dispongan de renta suficiente procedente del trabajo», matiza Viñas.

«En las grandes ciudades españolas ya se empieza a manifestar una madurez en el mercado. La perspectiva que valoramos en el sector, en un periodo de tres a cuatro años vista, es la de alza de los precios de forma moderada tanto en el mercado de alquiler como de compraventa. Excepción de Madrid y Barcelona en que muy probablemente estaríamos tocando techo», añade el colegiado.

Un discurso que no se comparte desde FACUA que entiende que «claramente» hay una nueva burbuja inmobiliaria. «Puede ser diferente a la anterior, que se produjo en unos años de bonanza económica, altísimos niveles de empleo y unos salarios donde ser mileurista estaba totalmente denostado; y donde hoy en día los jóvenes que llegan a ser mileuristas creen que tienen un grandísimo sueldo. Por lo tanto, creemos que estamos ante una nueva burbuja, con una gran parte de la población con un bajísimo nivel adquisitivo y unos derechos laborales mucho más precarios», aseguran.

Desde la asociación de consumidores hacen un llamamiento para que todos aquellos inquilinos que sientan que les están tratando de engañar o se vean 'amenazados' o 'presionados' denuncien su situación. «Hay numerosas irregularidades en los contratos de alquiler, tanto por parte de particulares como de inmobiliarias, que tratan de engañar al inquilino haciéndole creer que lo pueden echar en cualquier momento, que pueden subirle el alquiler antes de tiempo, etc. Mucha gente nos llama cada día para que le asesoremos. No podemos reclamar el que estén los precios inflados, pero si podemos regularlo», concluyen.