La nueva ley hipotecaria aclarará qué paga cada parte

Con la cuestión del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) solventada por decreto-ley el pasado jueves en el curso de un Consejo de Ministros, el último fallo del alto tribunal relativo a los costes iniciales que hay que asumir (registro, notaría) exigía un reparto «equitativo» entre las partes, pero no iba mucho más allá. No acababa de especificar cómo debía realizarse esa distribución. Lo que sí está claro es que los costes previos a la firma de la escritura no serán abonados, como hasta ahora, por los futuros hipotecados.

Los partidos siguen mostrando diferencias en esta cuestión. Por ejemplo, los grupos del Partido Popular, PSOE y Ciudadanos prefieren que esos gastos iniciales sean repartidos. Sin embargo, Unidos Podemos aspira a que sean las entidades las que asuman esas cuantías, tal y como dictamina la mayor parte de los fallos de las demandas que llegan hasta los tribunales.

Más allá de los gastos, otra de las fricciones entre los partidos es la regulación de la cláusula por vencimiento anticipado. Esto es, la posibilidad que tenía el banco de ejecutar la hipoteca en el caso de que se registrara algún impago por parte del titular de la misma. El proyecto de ley indica que se podrá actuar cuando el impago afecte a nueve cuotas y unos porcentajes sobre el capital pendiente que alcanzan el 2% -durante la primera mitad de la vida hipotecaria- y doce mensualidades, o el 4% del capital para el resto de los plazos. Además, tal y como advierten desde Podemos, con la norma tal y como está redactada ahora mismo se podría abrir la compuerta a que se realizaran miles de ejecuciones que fueron paralizadas por el Supremo cuando consultó al Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre este vencimiento anticipado.

Otros cambios que se encuentran más consensuados están ligados, por ejemplo, a la obligación de que el banco realice un test de solvencia al cliente antes de concederle la hipoteca; o la prohibición de las ventas vinculadas por las que los futuros hipotecados tenían la obligación de contratar todo tipo de productos (como fondos de inversión, seguros, planes de pensiones, etc.) para mantener las condiciones del crédito prometidas por la entidad financiera. Solo será legal si se ofrecen por parte del banco de forma autónoma.

Por otra parte, se reducirá el importe de la comisión de novación para poder facilitar la conversión de una hipoteca variable a fija. Hasta ahora, la media era una tasa del 2%; con la nueva norma, el tipo máximo será del 0,25% del capital reembolsado durante los tres primeros años y el 0% posteriormente. El notario también tendrá un papel distinto, más reforzado en sus labores.

Consciente de lo que se está jugando en términos económicos, el Consejo de Ministros declaró el jueves de urgencia la tramitación parlamentaria en el Senado del proyecto de Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, para que de esta forma se apruebe en apenas 20 días naturales. El texto transpone una directiva europea de 2014 y el Ejecutivo se juega una multa millonaria, que ya va por el camino de los 100 millones de euros a razón de casi 106.000 euros al día por este retraso.

En realidad, España debía haber aprobado la reforma antes del 21 de marzo de 2016. Sin embargo, el contador comenzó a correr en aquel momento y no ha conseguido ser parado ni por el anterior Gobierno, el del PP, ni todavía por el socialista actual. El Ejecutivo presidido por Mariano Rajoy no presentó el proyecto de ley precisamente hasta el 3 de noviembre del año pasado.

Fue una de las pocas iniciativas legislativas que consiguieron avanzar en el Congreso en una legislatura que sigue estando caracterizada por la parálisis parlamentaria. Aunque en el caso de la ley hipotecaria, la sanción que puede llegar desde Bruselas ha servido para agilizar unos plazos que, previsiblemente, culminarán antes de que finalice el año.