El hundimiento de los tipos de interés desmonta los cálculos de las hipotecas fijas

La evolución del coste de ambas modalidades de crédito refleja el impulso que han recibido las hipotecas cuyas cuotas se mantienen intactas durante toda la vida en detrimento de las revisables año tras año. La seguridad de saber lo que se va a pagar a 20 o 25 años vista, independientemente de cómo se comporte el precio del dinero, es la gran baza.

Porque los intereses «tienen que subir». Al menos en teoría. Desde que las hipotecas fijas comenzaron a ganarle terreno a las variables ante el temor de que el euríbor comenzara a repuntar tras introducirse en terreno negativo, ninguno de los peores escenarios planteados se han materializado. Cuatro años después de aquel inicio del crecimiento de la contratación de las fijas, los tipos de interés oficiales siguen en el 0%; la tasa que cobra el Banco Central Europeo (BCE) a las entidades por sus depósitos continúa en el -0,4%; el euríbor ha llegado a rozar el -0,4%. Y, lo más relevante: no hay expectativa alguna que marque una subida de los tipos de interés, al menos a medio plazo.

El presidente de la Asociación Española de Banca (AEB), José María Roldán, apuntaba esta semana que la curva de tipos (el gráfico que muestra el precio del dinero a corto, medio y largo plazo) «habla de ocho años de tipos muy bajos». «Una anomalía que era temporal se ha convertido en algo casi estructural», admitía Roldán. Ese gráfico muestra cómo los inversores esperan que los tipos se encuentren sin rastro de una subida contundente casi durante la próxima década.

Quien contratara una hipoteca fija hace cuatro años (125.000 euros a 25 años) estaría pagando, de media, unos 750 euros al mes. Esa sería la cuota a abonar comprometida por ese cliente para toda la vida de la hipoteca en aquel momento. Hasta hoy, habría desembolsado unos 25.900 euros en intereses y amortizado 10.700 euros de su deuda con la entidad. Si hubiese optado por la variable, habría pagado 605 euros durante el primer año; 580 el segundo; 575 el tercero; y 560 euros el cuarto. En total, 12.800 euros en intereses y 17.500 de capital.

Las diferencias de resultados que muestran una y otra opción decantan la balanza por quienes en aquel momento habían apostado por las hipotecas variables. Eso sí, con muchos matices. Hasta ahora, han conseguido ahorrar más dinero en intereses y quitarse más deuda de encima en comparación con quienes hubieran optado por las fijas.

Solo hasta ahora. Porque hay que recordar que la vida de una hipoteca se encuentra, de media, en los 22 años, y durante todo ese tiempo pueden cambiar mucho las circunstancias que, por ejemplo, hagan subir los tipos de interés de las variables y, por tanto, la cuota. Aunque, al mismo tiempo, el sistema de amortización francés hace pagar más intereses en los primeros años y menos en los últimos; una circunstancia que juega en contra de quienes apostaron por tipos fijos en su momento pensando que los variables iban a subir, cuando no ha sido así.

La elección de una modalidad u otra depende de muchas variables que condicionan a las familias. No hay una hipoteca mejor que otra en función de sus condiciones. Lo que ha ocurrido en los últimos cuatro años es que «han tenido que venir los tipos de interés bajos para que los fijos se instalen», explica Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE). Apunta, además, que «el mercado ahora se ha repartido y ha encontrado un punto de equilibrio» en el que casi la mitad de las nuevas contrataciones son fijas y la otra mitad, variables. Algo muy similar a lo que ocurre en los países europeos.

Con los tipos del BCE al 0%, la expectativa de que no vayan a subir a medio plazo, hasta que la coyuntura económica mejore y la inflación se acerque al 2%; con la curva de tipos anticipando intereses mínimos en años; ¿qué hipoteca elegir? La capacidad de pago de las familias de una cuota mayor a cambio de saber que no va a subir ni bajar en toda la vida de la hipoteca es la clave. Fuentes del sector financiero destacan que «el riesgo hay que pagarlo». Entendiendo el 'riesgo' de asumir un recibo mensual algo más elevado cada mes ante la expectativa de que, si suben los tipos en el futuro, esa familia está protegida en su crédito. «Con las hipotecas fijas se pone un precio a la tranquilidad», explican en el sector. Y ahí cada cliente elige su opción más conveniente.

Para evitar que reclamaciones del pasado, como las derivadas de las cláusulas suelo o el IRPH, resuciten con las hipotecas fijas en el futuro -si se da la circunstancia de que los tipos se mantienen en mínimos durante mucho tiempo-, la reforma de la ley hipotecaria ha aclarado los procesos para que ambas partes se cercioren de lo que firman en la escritura. Desde la AEB señalan que la ley es muy exigente «especialmente en la etapa informativa previa a la firma para reforzar la transparencia y de esta forma la protección del cliente» y que contribuirá a evitar la litigiosidad judicial.

«Con esta norma no sería tan fácil reclamar por este tipo de circunstancias porque aporta más claridad», explica el presidente de Adicae, Manuel Pardos, quien afirma que la banca «ha encontrado un nicho de negocio en estas hipotecas, ante los tipos tan bajos, diciendo que dan tranquilidad». «No terminan la situación de tipos que tenemos», sostiene Pardos.