Hipotecas personalizadas. ¿El futuro de la financiación inmobiliaria?

Para autónomos, para funcionarios, para jóvenes que quieren acceder a su primera vivienda, para quienes buscan una segunda residencia… El futuro de la financiación hipotecaria parece apuntar hacia los préstamos personalizados, que faciliten el acceso a la vivienda a diferentes colectivos con distintas necesidades, y que algunas filiales online ya han empezado a explorar.

Ya antes de la crisis sanitaria, la dificultad en el acceso a la vivienda se perfilaba como uno de los principales problemas de la sociedad española y como uno de los mayores retos a afrontar por las entidades financieras y el sector inmobiliario.

De entre los diferentes perfiles que ya con anterioridad a la pandemia encontraban graves obstáculos para el acceso a un inmueble en propiedad el primer lugar lo ocupaban, y lo siguen ocupando, los jóvenes: según el último balance general del Consejo de la Juventud de España, del primer semestre de 2020, solo el 17,3% de los jóvenes de entre 16 y 29 años se encuentran emancipados.

El desempleo y la temporalidad son dos de los impedimentos con que se encuentran los más jóvenes a la hora de plantearse la compra de un inmueble; pero, incluso en las situaciones laborales más propicias, la falta de ahorro hace incompatible asumir el mínimo del 30% del precio de venta de la vivienda que en condiciones normales es condición indispensable para afrontar la compra.

El de los jóvenes no es, sin embargo, el único perfil que encuentra obstáculos a la obtención de un préstamo hipotecario. Otro colectivo históricamente perjudicado por la política de las entidades financieras es, por ejemplo, el de los autónomos, a quienes se solicitan requisitos más exigentes para la aprobación de una hipoteca.

Realmente, las hipotecas personalizadas ya eran antes una realidad para aquellos clientes que optaran por negociar con su banco, pero siempre y cuando dispusieran de unas características muy concretas: perfiles económicos y laborales especialmente atractivos, compradores con niveles de ahorro elevados o clientes que se interesaran por un inmueble propiedad del banco eran los casos más comunes.

También ya antes de la crisis sanitaria las entidades bancarias comenzaron a emprender una batalla por atraer clientes que dio como resultado unas condiciones más ventajosas en los préstamos hipotecarios y que continúa en la actualidad.

En esa estrategia, algunos bancos fueron más allá de la bajada en los tipos de interés y comenzaron a promocionar hipotecas, si no personalizadas, sí más interesantes para ciertos perfiles: BBVA ofreció financiar el 100% del precio de venta con la condición poco probable de que no superara el valor de tasación, y el Banco Santander sustituyó sus productos ya cerrados por un simulador con el que el usuario podía consultar la oferta a partir de datos como los ingresos, el capital y otras necesidades del préstamo.

En la actualidad, las filiales online de algunos bancos apuestan ya por una versión más personalizada de la oferta hipotecaria, enfocada a colectivos con diferentes exigencias como, por ejemplo:

-Hipotecas por el 100% del precio de compra para jóvenes que disponen de pocos ahorros.

-Hipotecas con una menor aportación inicial, avaladas con la primera vivienda, para quienes desean comprar una segunda residencia.

-Préstamos hipotecarios en los que a la financiación para la compra de la casa se suma la financiación necesaria para hacer una reforma.

-Hipotecas con características especiales para funcionarios.

-Préstamos adaptados para quienes desean adquirir un inmueble en solitario.

En este contexto, y tras el debate en el sector sobre la necesidad de aumentar el 80% de financiación que ofrecen las entidades para dar cabida a los jóvenes solventes que no disponen de ahorros, Santander Smartbank ha lanzado al mercado como experiencia piloto una hipoteca para jóvenes de hasta 35 años con la que podrán financiar hasta el 95% del valor de tasación o de compraventa para la compra de vivienda habitual.

Los clientes que opten por este préstamo, del que se concederán mil unidades en esta primera prueba, deberán disponer, por tanto, de unos ahorros del 15% del precio de venta, para hacer frente a los gastos de compra y al 5% del precio que no financia la entidad.

Podrá contratarse en su modalidad fija (con un interés del 1,50%) o variable (2,39% + Euríbor durante el primer año y del 1,39% + Euríbor a partir del segundo año), y será condición para su aprobación contar con unos niveles de ingresos mínimos y contratar seis productos vinculados.

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