Guía para conseguir una hipoteca

La edad también es un factor clave a la hora de pedir una hipoteca. Aunque no existe una edad óptima para hipotecarse, lo cierto es que la ideal se situaría entre los 35 y 40 años. En esta franja se puede elegir el plazo de amortización que más interese. Por encima de los 45 años suele ser más difícil que se concedan hipotecas a 30 o 40 años, mientras que por debajo de los 35 años la traba principal es la falta de ahorros o la precariedad laboral.

A continuación, detallamos algunas de las recomendaciones básicas para conseguir un préstamo hipotecario:

1. Informarse y comparar

El propio Banco de España dispone en su página web de una guía que explica desde la terminología hasta los pasos a seguir. No va a indicar en qué banco contratarla, pero tiene los elementos suficientes para que cuando se acuda por primera vez a una sucursal no suene extraño todo lo que se dice. Prácticamente, todas las entidades bancarias muestran también en sus webs información al respecto. Y si no, en las sucursales deben de contar con folletos informativos.

Es importante tener en cuenta el tipo de interés al que va a quedar. Si es fijo, variable o mixto. La más común en España es la variable, vinculada al Euríbor. También hay que conocer cuáles serán las comisiones, el plazo de devolución, los productos vinculados y, sobre todo, la letra pequeña (si existen cláusulas suelo o períodos de carencia). Se pagarán menos intereses si el plazo de devolución es menor. Para comparar, es aconsejable descargarse la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) de las hipotecas que ofrecen los bancos.

2. Analizar la capacidad de gasto

Es importante que cada usuario vea cuáles son sus ahorros y añada unos márgenes para gastos imprevistos. Al contratar una hipoteca, inicialmente hay que aportar al menos el 20% del precio de tasación la vivienda. Es lo que se conoce como 'entrada'.

3. La oferta vinculante del banco

Una vez presentada la documentación, solo queda esperar si aceptan o deniegan el crédito. Con la tasación, la comprobación registral y la aprobación definitiva, la entidad emite una oferta vinculante. Se trata de un documento que debe contener las condiciones financieras del contrato: el importe, la forma de entrega del préstamo, la amortización, el tipo de interés, las comisiones y otros gastos como los de la tasación.

4. Aceptación y registro

La nueva Ley Hipotecaria, en vigor desde junio de 2019, obliga a la banca a remitir toda la información del contrato al notario para que asesore al cliente 10 días antes de la firma del crédito. El notario consultará los libros del Catastro y del Registro de la Propiedad para comprobar que no haya ningún tipo de carga o limitación sobrevenida. En esa firma suelen intervenir el apoderado de la entidad bancaria, el propio notario, los compradores y vendedores, y en algunos casos la gestoría que se encargará de realizar los trámites.

Una vez acabado todo el proceso es el momento de disfrutar del nuevo hogar. Unas semanas después de la firma, se envían las escrituras a sus nuevos propietarios.

La banca está cambiando su filosofía para atraer a los clientes más jóvenes. Los menores de 35 años tienen incentivos como un interés rebajado o la reforma a posteriori de la vivienda que hayan comprado. Pero los bancos no son los únicos interesados. Para incentivar estas operaciones, un buen número de comunidades autónomas rebajan los impuestos asociados a la adquisición de inmuebles.

Estas bonificaciones se aplican sobre el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) para la compra de viviendas de segunda mano o sobre el impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD) para la de inmuebles nuevos. Los requisitos para acceder a estas rebajas pueden variar en función de la comunidad, así que conviene preguntar a la agencia tributaria de la región correspondiente para asegurarse de reunirlos antes de efectuar la operación.

Antes de la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria, los bancos ya habían endurecido los requisitos a la hora de conceder sus préstamos. Un endurecimiento que se traduce en que ahora es más complicado que hace años el hecho de que los bancos concedan más del 80% del valor de tasación del inmueble.

Esto se traduce en que, si queremos comprar una casa de 150.000 euros, por ejemplo, necesitamos aportar 45.000 euros de ahorro (30.000 euros más 15.000 euros para los gastos de notaría, registro, tasación e impuestos). Por esta razón, es importante que el potencial comprador de la vivienda asuma y valore su propia capacidad de ahorro y gasto.

Una cuestión a tener en cuenta es la morosidad. Quien aspire a obtener una hipoteca no puede figurar en ningún registro o listado de morosos. Los bancos consultan la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE) para comprobar el historial crediticio del cliente.

El CIRBE es una base de datos donde constan todos los préstamos, créditos, avales y riesgos que tienen las entidades financieras. Una incidencia en esta base de datos reducirá las posibilidades de que se conceda la hipoteca deseada y, aunque no existan incidencias, el solo hecho de figurar como avalista puede rebajar las probabilidades de éxito, a menos que se tenga una gran capacidad económica.