El control de los alquileres, una medida quirúrgica de corto plazo y que llega tarde

La primera herramienta para ese fin está lista: el índice de precios del alquiler que diseñó el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, que hará posible que autonomías y ayuntamientos determinen dónde están las zonas donde los precios se han extralimitado y, por tanto, las que se verán sometidas a contención o incluso bajadas. El acuerdo entre PSOE y Unidas Podemos contempla además la contención de «las subidas injustificadas en los nuevos arrendamientos», para lo que se tomará como referencia el precio del contrato anterior.

La noticia causó controversia en el sector. Desde Tectum Global Management valoran que regular los precios reducirá la oferta, elevará los precios y ralentizará el alquiler. Desde el consejo general de los agentes de la propiedad, Jaime Cabrero asegura que las rentas ya están bajando hasta un 10% por la crisis económica y sin necesidad de regulación.

Ferrán Font, director de estudios de pisos.com, añade que la medida llega tarde. Apunta además que si bien «la diferencia entre la capacidad de pago de las familias y la evolución de las rentas hace necesaria la actuación de las administraciones públicas», «limitar las rentas no es la solución». Según Font, «las medidas deben ir enfocadas a mejorar la situación económica de los inquilinos y a aumentar el parque de vivienda en alquiler a través de la colaboración público-privada, como en Viena o Sidney».

Pero España no es el único país en el que se plantean controles. Y hay experiencias variadas. En Alemania se llevan aplicando desde 2015: la legislación capacita a los gobiernos de los estados federados a permitir que sus municipios establezcan controles en las zonas tensionadas y, a la vista de que los problemas de acceso a la vivienda persistían, en este 2020 en Berlín se marcó un precio máximo y congelación de las rentas.

En EE UU también hay nuevas medidas de control. Así, en California se limitan desde 2020 y durante diez años las subidas de los alquileres a un 5% anual más la inflación. En Los Ángeles, en particular, se limita el aumento entre un 3% y un 4%, aunque sólo a viviendas no unifamiliares y que se hayan construido antes de 1978. También en Nueva York el control se circunscribe a las viviendas más antiguas. Y en la capital del país, Washington D. C., el tope de subida es del 10%.

En Francia, desde 2012, algunos municipios –París entre ellos– vincularon el precio del alquiler de un nuevo inquilino a la renta del anterior para limitar las subidas al índice de revalorización de los arrendamientos vigentes y sus renovaciones. En 2014 se estableció la posibilidad de marcar límites a las subidas en las ciudades y en 2019 tomó el relevo otra normativa para acotar el encarecimiento a un 20% sobre un nivel de precio de referencia.

Otra modalidad rige en Países Bajos, donde los precios se regulan por un sistema de puntos sobre la calidad del piso (tamaño, equipamiento o localización). Y en Suecia hay una especie de negociación colectiva entre los representantes de los inquilinos, las empresas municipales de vivienda y los propietarios privados.

El Banco de España ha evaluado los efectos de todas estas medidas y ha concluido que si bien «han sido efectivas para moderar a corto plazo el precio del alquiler en el segmento regulado», al mismo tiempo, pueden causar subidas en los segmentos no regulados. El organismo valora que los controles de precios tienen el atractivo de dirigirse de forma inmediata y directa a los problemas de accesibilidad. Pero advierte de que, mantenidos a largo plazo, aparecen efectos adversos, como la segmentación de la población según sus condiciones económicas.

A cambio, el organismo cree que el aumento de la oferta pública de alquiler a precios asequibles se centra en la causa que subyace tras el aumento de los precios: la insuficiencia de pisos en alquiler. Pero avisa de que supone un esfuerzo presupuestario amplio –España destaca por estar a la cola en vivienda social en renta– y que lleva tiempo desarrollarlo. De ahí que surja la idea de la colaboración público-privada para elevar la oferta. Pero desde el Sindicato de Inquilinos la rechazan. Javier Gil, su portavoz, cree que la solución a corto plazo del problema del acceso a la vivienda es el control de los precios, no el aumento de la oferta, un remedio «de mercado» que, a su juicio, sólo incrementa la dinámica de los ciclos económicos y la oportunidad de negocio del sector privado. Augura, además, presiones, para que el Gobierno desista de regular los precios.