El Gobierno aprueba la Ley de Vivienda que controlará los precios del alquiler

«Las comunidades autónomas y los ayuntamientos no están obligadas a implantar la norma. Incluso pueden declarar una zona tensionada con sus propios criterios y aplicar aquellas políticas que considere, pero no no las de competencia del Estado», indican fuentes consultadas. Es decir, si quieres acceder a los incentivos programados en la ley, y que plantean bonificaciones sobre el IRPF de hasta el 90% para determinados casos, deben acogerse a ella por completo.

El mensaje llega en un momento de máxima tensión, con las comunidades gobernadas por el PP amenazando incluso con llevar al Constitucional la nueva regulación. Aún así, aún existirían dos incentivos que podrían aplicar las comunidades 'díscolas' en todo el territorio: cuando se rehabilita una vivienda y se saca al mercado del alquiler y cuando se cede una vivienda a las Administraciones Públicas para alquileres asequibles.

Frente a las críticas por una norma que muchas comunidades han tachado de «intervencionista», la ministra del ramo, Raquel Sánchez, ha defendido la seguridad jurídica que ofrecerá la ley. «Es una ley que protege al inquilino, pero también al propietario y al derecho a la propiedad y en ningún caso supone una invasión a las competencias de las comunidades autónomas», ha asegurado Sánchez durante su intervención tras el Consejo de Ministros.

«Era urgente combatir las subidas abusivas de los precios», ha explicado Sánchez, recordando que el objetivo de la nueva Ley no es solo el control de precios, sino revertir la tendencia que se ha observado en los últimos años en el parque público de viviendas, que actualmente ronda las 290.000. «Esto implica que solo dan cobertura a un 1,6% de los hogares, frente al 10% de cobertura que ofrecen los países de nuestro entorno».

Según ha detallado la ministra, esperan que la aprobación de la norma se realice por trámite de urgencia, con la intención de que esté remitido a las Cortes antes de fin de año. El escenario de aprobación sería el segundo semestre de 2022, que coincide con la fecha de cumplimiento del hito que se contempla en el Plan de Recuperación que da acceso a los fondos europeos.

1. Qué son zonas tensionadas

La norma establece que serán aquellas en las que los gastos medios de los hogares (renta y suministros) superen el 30% de sus ingresos netos y donde, además, los precios del alquiler suban cinco puntos por encima del IPC autonómico. Los arrendatarios podrán acogerse a la prórroga de su contrato durante un periodo de tres año, prorrogable de forma anual si las administraciones demuestran que se han llevado a cabo sin éxito medidas para 'aflojar' los precios.

2. Grandes propietarios

El Gobierno ha dividido a los afectados por el control de precios que establece la nueva Ley dependiendo del tipo de casero que sea. Si se trata de un gran tenedor -aquellos con más de diez viviendas- persona jurídica, la evolución del precio de sus pisos dependerá de los índices de precios que el Gobierno se ha dado un plazo de 18 meses a partir de la entrada en vigor de la ley (por tanto, a los nuevos contratos que se firmen a partir de entonces) para desarrollar, con lo que será complicado que se ponga en marcha antes del fin de la legislatura.

3. Personas físicas

Para el resto de propietarios del mercado tensionado (personas físicas y empresas con menos de 10 viviendas), se opta por la fórmula de la congelación de los contratos, con la posibilidad de incrementarlo conforme al IPC anual. Los caseros también podrán subir hasta un 10% los precios si realizan obras de rehabilitación que permitan un ahorro energético del 30% o cuando pacten con sus inquilinos contratos de más de 10 años.

4. Incentivos a quien baje precios

Habrá bonificaciones a los pequeños propietarios que bajen los precios de sus contratos, de hasta el 90% sobre el IRPF si la rebaja es del 5% en zonas tensionadas. Si la vivienda se destina al alquiler social o a jóvenes de hasta 35 años, el incentivo es del 70%. Para el resto de casos de bajadas de precios, el porcentaje será del 50%, frente al 60% general que regía hasta ahora.

5. Viviendas vacías

La norma establece un recargo que puede alcanzar hasta el 150% en el IBI de las viviendas vacías (desocupadas sin justificación durante más de dos años para titulares de cuatro inmuebles o más). El recargo podrá alcanzar el 50%, cifra que sube al 100% si la desocupación supera los 3 años, más un recargo extra de otros 50 puntos porcentuales para aquellos propietarios que tengan dos o más viviendas en el mismo municipio.

6. Vivienda pública y asequible incentivada

La norma prohíbe vender vivienda pública a manos privadas durante un periodo mínimo de 30 años, con algunas excepciones. Además se reservará el 30% de todas las nuevas promociones a vivienda protegida, de las que la mitad deben destinarse a alquiler social.

También se introduce el concepto de vivienda asequible incentivada, con beneficios urbanísticos y fiscales -incluidas las bonificaciones al IRPF marcadas en la ley, ayudas a la rehabilitación, ayudas del Plan Estatal de Vivienda, etc- a cambio de que se destinen a alquiler con precios bajos. Fuentes del Gobierno indican que los ayuntamientos y las ocmunidades autónomas también pueden dar este tipo de ayudas para incentivar el alquiler asequible.

7. Protección frente a desahucios

Siguiendo la fórmula establecida durante el estado de alarma, se pretende una comunicación rápida entre los servicios sociales y los jueces para poder ofrecer una alternativa habitacional en situaciones de lanzamientos, cuyo plazo se amplía de uno a dos meses cuando el casero es una personas física y hasta cuatro meses cuando es persona jurídica.