El precio de la vivienda caerá hasta un 10% y las compraventas, hasta un 30%

Pero hay incertidumbre. No sólo sobre la dimensión del daño que sufrirán transacciones y precios. También sobre cómo hay que actuar:así,si quiere comprarse una casa, ¿debe apresurarse porque puedan surgir chollos o mejor esperar por si en unos meses los precios son más bajos? Y si quería vender un piso, ¿es mejor hacerlo cuanto antes o es preferible aguardar a que la economía se estabilice y haya más calma?

Pedro Soria, de Tinsa, estima que este año se producirá una caída de las transacciones de entre un 20% y un 30%. En los precios, el retroceso oscilará, dice, entre el 5% y el 10%. Ferrán Font, de Pisos.com, reduce la potencial caída de las compraventas a un 15%, pero amplía el posible descenso de los precios a la estimación de contracción del PIBdel Banco de España, que puede alcanzar el 15%. El consultor Eduardo Molet, por su parte, prevé que el retroceso de precios puede rebasar el 15% y aconseja no fiarse del rebote que pueda tener lugar a corto plazo por la demanda embalsada en los meses de inactividad.

Soriaprecisa que estas previsiones de caída de precios se centran en la vivienda usada, ya que espera «muy poco impacto» en la obra nueva. En este sentido, Miriam Goicoechea, de la consultora CBRE, considera que si bien las casas de segunda mano pueden caer entre un 6% y un 7%, de media, en España, el ajuste en las promociones nuevas rondará el 2% o el 4%.

El menor impacto en las casas nuevas se atribuye, como explica Soria, a que «ya hay mucho de su producto prevendido», aunque no descarta que pueda haber cancelaciones de reservas.

Lo ratifica Carlos Smerdou, de Foro Consultores: el 90% de las viviendas a entregar este año están vendidasy también la mitad de las de 2021. Además, según Daniel Cuervo, de APCEspaña, «las ventas ya firmadas se están manteniendo con total normalidad». A ello se une que los promotores no tienen prisa por vender lo que les queda: no tienen problemas financieros, no se han cometido los excesos del 'boom' anterior y, además, se están tomando la crisis como un paréntesis temporal. Por ello, salvo pequeños descuentos, en la vivienda nueva no se están viendo bajadas de precios, aclara Smerdou.

Bien es verdad que Soria advierte de que a los promotores les puede resultar más difícil poner en marcha nuevos proyectos: los bancos exigen unas preventas para darles créditos que serán más complicadas de cumplir.

Hay coincidencia, por tanto, en que el impacto más fuerte lo sufrirá la segunda mano. En todo caso, las zonas más vulnerables serán las costas, más expuestas a la demanda foránea, que se mantendrá replegada por miedo a la Covid-19. También sufrirán las casas ubicadas en los barrios trabajadores más golpeados por el desempleo: Smerdou anticipa que puede haber zonas en las que coincida la necesidad de vender con población que no pueda comprar, una ecuación fatal.

La heterogeneidad reinará en los precios por zonas geográficas y por barrios, como es habitual en el mercado inmobiliario, que siempre funciona por distritos, e incluso por calles. «La caída va a ser generalizada, pero no homogénea», anticipa Font. Así, si las bajadas de precios medias pueden rondar los dos dígitos en España, en las zonas más consolidadas de las principales capitales, como Madrid o Barcelona, el recorte podría no llegar ni al 2%.

Pese al deterioro que sufrirá la vivienda, los expertos no se muestran partidarios de retrasar las decisiones de compra o venta. Font dice que si bien los precios caerán, pueden surgir ya oportunidades. Así, si se tiene la convicción de que se quiere comprar, aboga por tener muy claro qué tipo de vivienda se desea adquirir y por estar atento a la evolución del mercado. Soria añade que los precios no bajarán tanto como para que «merezca la pena esperar», siempre y cuando se tenga asegurada la solvencia, puesto que las entidades financieras van a extremar las precauciones en la concesión de hipotecas.

Smerdou agrega que, en las mejores zonas de las ciudades, es mejor no tardar mucho en comprar, porque puede que más adelante no se encuentre lo que se busca. Algo que Cuervo cree que puede suceder sobre todo en la vivienda nueva, porque el producto no es muy abundante y, además, no se espera sufra caídas de precios.

Los vendedores lo tienen más difícil en tiempos de crisis. Soria afirma que si bien el peor momento, el del confinamiento, cuando se retiró oferta del mercado, ha quedado atrás, la demanda puede mantenerse algo más a la expectativa, a ver qué pasa. Entonces, el problema lo tienen los vendedores a los que les urge deshacerse de su piso: esa urgencia llevará aparejada una rebaja relevante. Si no existe tal premura, Font cree que hay que afrontar la venta de la vivienda «sin prisa y sin aceptar cualquier precio». Pero sugiere vender, aunque sin rapidez, sí lo más pronto posible.

Según Ferrán Font, aunque la crisis pueda ser temporal y la recuperación sea en 'V', recuerda que la ralentización del mercado inmobiliario venía de atrás:ya mostraba síntomas de agotamiento en demanda y precios desde mediados de 2019. Ello le hace pensar que el rebote de la vivienda, cuando llegue, será moderado, lo que es una razón más para tratar de vender pronto.

Si hay dudas sobre lo que pasará este año, las hay más sobre 2021 y sobre si será posible que pueda haber una recuperación ya ese año. Así, si bien Font sugiere que la remontada, de ser inmediata, sería moderada, Beatriz Toribio, de Asval, ratifica tal expectativa por la pérdida de empleos y de poder adquisitivo que sufrirán las familias, lo que las hará menos proclives a comprar.

Y, pese a que los promotores trabajan con un escenario según el cual la crisis será corta, Cuervo añade que la promoción de vivienda será muy medida: se efectuará «a la carta», es decir, se empezarán las construcciones de los proyectos que estén vendidos en unos porcentajes altos, minimizando los riesgos de las empresas. Una pista para los particulares:la prudencia ha de mandar.