¿Quieres saber si tu piso está en una zona tensionada?

El índice se colgó en la página web del Ministerio de Vivienda la semana pasada para que cualquier ciudadano pueda buscar si su alquiler sobrepasa los límites, aunque en la práctica -por el momento- solo tendrá efecto en Cataluña. Está previsto que la medida cubra a todas las provincias españolas, excepto País Vasco y Navarra, a las que el Gobierno quiere sumar más adelante.

Basta con poner la calle y el portal o la referencia catastral para que salgan las características de la vivienda y un rango de precios (inferior y superior). El inquilino solo tiene que meterse en la página web habilitada por el Ministerio de Vivienda e introducir estos datos.

Para aplicar obligatoriamente el índice de precios, la comunidad autónoma tiene que declarar zonas tensionadas los barrios o municipios que decida y presentar un plan de actuación que acompañe el control de precios con el objetivo de corregir los desequilibrios (pueden ser políticas de vivienda, medidas fiscales, etc). Navarra, Asturias y varios municipios del País Vasco se han mostrado interesados, según el secretario de Estado de Vivienda, David Lucas, que emplazó a todas las autonomías a declarar zonas tensionadas para controlar la especulación.

En concreto, aseguró que la diferencia entre los precios que se están pidiendo en los portales inmobiliarios y agencias respecto al resultado del índice de referencia llega hasta el 60% en Madrid. También dio otros ejemplos, como un piso en la calle Valencia de Barcelona por el que se piden 1.660 euros de alquiler y el rango superior del índice de referencia es de 984 euros.

El índice tiene una base tributaria, se realiza con los datos declarados por los arrendadores en el Impuesto sobre la Renta -son más de dos millones de datos que se actualizan anualmente-. Esta es la razón por la que aún no aparecen en el índice viviendas del País Vasco o Navarra, ya que son Haciendas forales.

En las zonas tensionadas, los contratos de alquiler de grandes tenedores (propietarios de más de diez viviendas) y de las casas que salgan al mercado de alquiler no podrán tener un precio superior al que marque el índice de referencia. Si se trata de pequeños tenedores, el contrato vigente se mantiene igual y la renovación o un nuevo contrato tendrá que hacerlo con la referencia del anterior contrato. Así lo establece la ley de Vivienda.

Por otra parte, la comunidad autónoma puede establecer como gran tenedor al que tenga cinco o más viviendas en alquiler en la misma área tensionada. En España, el 85% de los alquileres corresponden a pequeños propietarios y solo el 15% pertenece a grandes tenedores -y de este 15% la mitad es vivienda pública-.

El índice se actualizará anualmente -con las declaraciones de Renta de cada año- y las zonas tensionadas se aprobarán por un periodo de tres años, renovable anualmente si persisten las causas. Además de los datos incluidos en las declaraciones de renta se ha utilizado también información del catastro, de los Registros de la Propiedad y de los registros de fianzas (en las comunidades donde existen). Sale un rango (precio inferior y superior) por cada vivienda residencial sobre la base de su situación y superficie, al que se le van incorporando otras características como el estado de conservación, año de construcción, certificado energético, si tiene ascensor, aparcamiento, jardín o azotea de uso comunitario, consejería o piscina. El secretario de Estado de Vivienda aseguró que con este índice «se abre una puerta al control de los precios de alquiler y a que en las zonas tensionadas puedan bajar los precios».

Sin embargo, se han levantado muchas voces críticas con este índice y con la Ley de Vivienda de donde parte. Por un lado, el Gobierno vasco ha recurrido la ley de Vivienda ante el Tribunal Constitucional; por su parte, la Generalitat de Cataluña no está de acuerdo con la metodología de cálculo y cree que el sistema homogéneo de precios del Gobierno estatal no servirá para bajar los precios en Cataluña, por lo que insta al ministerio a «rectificar» para que Cataluña tenga un índice propio.

A su vez, la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) asegura que un índice de precios del alquiler que obligue a topar las rentas, y no sea solo referencial, creará «más temor entre los propietarios, lo que agudizará la huida de arrendadores de vivienda habitual del mercado y reducirá todavía más la oferta». Según un estudio de FAI, desde que entró en vigor la Ley de Vivienda en mayo de 2023, el 21,6% de los caseros ha trasladado su vivienda al mercado de alquiler temporal o turístico y un 13% lo ha hecho al de compraventa.

Para el director de Estudios de pisos.com, Ferran Font, el nuevo índice «será un freno a la incorporación de nuevos inmuebles al mercado de alquiler que no estaban y que llevaban más de cinco años sin ser alquilados, básicamente porque tendrían que ir a dichos precios de referencia. Estamos viendo que entre los precios actuales y los referenciados hay mucha diferencia, por lo que los incentivos para los propietarios son muy reducidos».

La inspección y el control de la aplicación del índice de referencia corresponderá a la comunidad autónoma y el inquilino podrá reclamar ante los servicios de consumo de la autonomía. Además, el ministerio hará un seguimiento junto con la comunidad para ver el funcionamiento del sistema y si cumple los objetivos, avanzó Lucas, y confirmó que antes de que finalice el año estará también elaborado el IPC de los alquileres, un índice específico para actualizar los contratos de alquiler. Este año, la subida del alquiler está topada en un máximo del 3% y el año pasado lo estuvo en el 2%.