El Banco de España ve justificada la intervención pública en el alquiler de vivienda

Un informe sobre el mercado de vivienda en alquiler residencial del Banco de España expone primero lo ya sabido: el crecimiento insuficiente de la oferta para absorber la demanda ha provocado un incremento de los precios del alquiler por encima de la renta de los hogares, con lo que necesitan un mayor esfuerzo para pagar el alquiler, especialmente en las principales áreas urbanas y turísticas y en los hogares con menores ingresos. De hecho, España destaca entre los países de la UE porque casi el 40% de los hogares en alquiler están en situación de sobreesfuerzo para pagarlo frente al 17,5% en Francia y Alemania, el 28% en Italia y el 27% en promedio en la UE. Aún más, en el período 2015-2023, alrededor de un 45% de la población en España que residía en viviendas de alquiler a precio de mercado se encontraba en riesgo de pobreza o de exclusión social. Esta proporción es la más elevada en el conjunto de las economías europeas y está unos 13 puntos porcentuales por encima del promedio de la UE.

El informe del Banco de España concluye que se «justifica la intervención pública» porque un elevado esfuerzo asociado al alquiler de vivienda «puede dar lugar a efectos económicos y sociales adversos». En particular, dificulta la emancipación de los jóvenes y su capacidad de acumulación de capital humano, disminuye la movilidad geográfica de los trabajadores, y da lugar a situaciones tanto de sobresfuerzo y consumo restringido como de pobreza y exclusión social entre los hogares con menores ingresos.

Respecto a las políticas públicas que deberían llevarse a cabo, el informe reconoce que la situación hace difícil vislumbrar que actuaciones aisladas de corto plazo puedan tener el alcance suficiente como para reducir de forma significativa las actuales dificultades de acceso a la vivienda. Los problemas de accesibilidad y el actual tensionamiento en el mercado del alquiler residencial podrían mantenerse ante el crecimiento de los hogares previsto y los datos sobre construcción y rehabilitación de vivienda (que no son muy elevados).

Por todo ello, el supervisor bancario defiende que las medidas adoptadas tengan un horizonte temporal amplio, involucren a las distintas administraciones públicas y pongan un foco especial en estimular la oferta de vivienda. Dice que hay que continuar avanzando en el incremento del parque de vivienda pública en alquiler a precios asequibles y en el diseño de un marco regulatorio que estimule la oferta de alquiler residencial por parte de los particulares y de agentes profesionalizados.

Además, la asignación de los recursos podría priorizar actuaciones sobre los colectivos más vulnerables y considerar otros ámbitos que afectan al mercado de la vivienda, como los relativos al funcionamiento del mercado de trabajo, al dinamismo de la productividad de la economía y a las políticas tributarias y de transporte.

Pero el Banco de España también da una voz de alarma y señala que, en un contexto de oferta rígida, el diseño de las políticas públicas debiera evitar que algunas iniciativas, cuya efectividad pudiera ser relativamente limitada para la protección de la demanda en el corto plazo, acaben generando efectos indeseados significativos que dificulten el funcionamiento del mercado del alquiler a medio y largo plazo.

No lo cita, pero recientemente se han conocido los datos sobre los alquileres en las zonas declaradas tensionadas de Cataluña, donde los precios se han reducido un 5% pero, al mismo tiempo, la oferta de alquiler ha caído un 17%.

Desde 2015 suben los precios del alquiler residencial, especialmente en las grandes áreas urbanas. El incremento se explica por un crecimiento de la demanda superior al de la oferta, que aumenta a un ritmo insuficiente, y que también se ha reducido ante los aumentos de usos alternativos de la vivienda (alquileres turísticos, de habitaciones y de temporada), el reducido parque de alquiler social y el escaso dinamismo de la inversión del sector privado institucional en el mercado del alquiler residencial.

Los alquileres turísticos, de habitaciones y de temporada presentan elevadas rentabilidades para los propietarios, además de un marco regulatorio más laxo que el alquiler residencial, incentivando a los propietarios al desplazamiento de la oferta de viviendas a estas alternativas. Por ejemplo, los indicadores publicados por los portales inmobiliarios apuntan a un crecimiento de las ofertas de vivienda para alquiler de temporada de un 55% interanual a mediados de 2024, frente a una reducción de los anuncios de alquiler residencial superior al 15%. Este aumento del alquiler de temporada ha supuesto que esta alternativa alcance porcentajes en torno al 13% de la oferta total de inmuebles en alquiler, con ratios que superarían el 40% en Barcelona o el 30% en San Sebastián. Por otro lado, las ofertas de alquiler de habitaciones se habrían incrementado más de un 40% en tasa interanual durante el primer trimestre de 2024. Las ciudades de Barcelona, Madrid y Valencia concentrarían hasta un 60 % de la oferta de alquiler de habitaciones. Igualmente el auge de las viviendas de alquiler turístico ha alcanzado dimensiones relevantes en determinadas zonas, las alrededor de 350.000 que existían a principios de este año representan en torno al 10% del alquiler de vivienda residencial, y mucho más en las principales zonas turísticas llegando a superar en algunos barrios la oferta residencial. El Gobierno ha desarrollado la directiva europea que impone un registro único para controlar las viviendas turísticas y de alquiler de temporada, este reglamento español entrará en vigor en enero del año que viene. Ese registro permitirá conocer cuántas viviendas se alquilan de forma temporal y si cumplen con las autorizaciones exigidas por las comunidades autónomas, los ayuntamientos o las juntas de vecinos para las plazas turísticas. Si no lo hacen, el registrador no les dará el número que les permita anunciarse en las plataformas digitales.

Si entramos en el mercado de compraventa de viviendas, el dato más llamativo es la escasez de oferta de vivienda nueva. En el período más reciente, la iniciación de viviendas de obra nueva se ha situado alrededor de las 100.000 anuales. Estas cifras de producción de vivienda se encuentran sensiblemente por debajo de la creación neta de hogares acumulada en 2022 y en 2023 (545.000 hogares). De ese modo, el diferencial negativo entre estas magnitudes durante este período alcanza las 365.000 viviendas. Y eso solo teniendo en cuenta la demanda de vivienda principal por parte de los hogares residentes; si se suma la demanda de no residentes en el período 2022-2023 supondría un déficit adicional de unas 120.000 viviendas, a la que también habría que añadir la demanda de una segunda residencia por parte de hogares residentes o la vivienda de alquiler de no residentes. En conclusión: falta vivienda y mucha.

Una parte del déficit de vivienda estaría cubriéndose en la actualidad con la movilización de viviendas desocupadas y con la conversión de viviendas secundarias en viviendas principales, así como con la incipiente conversión de inmuebles de uso terciario a uso residencial.

En cuanto a los precios, en 2024, los precios medios nominales de la vivienda nueva eran un 95% superiores a los de 2014, pero en términos reales, estaban solo un 57% por encima de los registrados hace una década. Por su parte, los precios reales medios de la vivenda usada son un 30,5% más altos que en 2014. Pero, claro, se observa una elevada heterogeneidad a nivel geográfico en el crecimientode los precios de la vivienda en el ciclo expansivo actual. El dinamismo de los precios de la vivienda es significativamente mayor en las grandes áreas urbanas y en las zonas con mayor actividad turística.

La concentración de la creación neta de hogares en determinadas áreas geográficas da lugar a desajustes heterogéneos en los déficits de producción de vivienda nueva. En concreto, las provincias de Madrid y Barcelona representan cerca de un tercio del total del déficit acumulado de vivienda estimado para el período 2022-2025, cuantía que supera el 50% del déficit total cuando se incluyen las provincias de Valencia, Alicante y Málaga. Estas cinco provincias suponen en torno al 50% de la creación neta de hogares total prevista de acuerdo con las previsiones de junio de 2024, frente a una producción de vivienda nueva en estos territorios que no alcanzaría el 45% del total. En particular, las provincias de Barcelona, Valencia y Alicante son las que presentan un mayor diferencial entre su peso relativo en la creación neta de hogares y la proporción que estas provincias representan en la producción de vivienda nueva.

Hay poca oferta de vivienda nueva y no ha reaccionado con el estímulo de otras épocas a la salida de una crisis. La escasez de mano de obra cualificada sería un primer factor relevante que estaría condicionando el ritmo de producción y rehabilitación de viviendas en España y, de ese modo, contribuiría a explicar tanto el menor dinamismo como los reducidos niveles actuales de inversión en vivienda en España. Además de la menor disponibilidad relativa de mano de obra cualificada, otros factores limitan la producción y la rehabilitación de viviendas. Entre ellos destacan la escasez de suelo finalista disponible para su edificación, el aumento de los costes de los factores de producción o el escaso dinamismo de la financiación de la actividad inmobiliaria residencial

El crédito concedido al sector de la promoción y construcción inmobiliaria está en sus niveles más bajos de los años 90. También se presta menos a particulares. A diferencia de lo ocurrido en el boom inmobiliario, el dinamismo de las ventas descansa más en los compradores de alto poder adquisitivo y en el ahorro de los hogares.

En el período más reciente, el aumento de la demanda de vivienda se explica, en parte, por un incremento de los flujos migratorios del exterior, que han contribuido de manera muy notable a la creación neta de hogares. En concreto, los saldos migratorios del exterior acumulados en los años 2022 y 2023 se situaron en torno al millón y medio de nuevos residentes, cifra equivalente a los saldos máximos históricos registrados en los años 2006 y 2007. Este dinamismo de los saldos migratorios ha elevado el peso relativo de la población residente con nacionalidad extranjera en España desde el 9,5% de 2015 hasta el 13,6% en el segundo trimestre de 2024. Además, una parte relevante de los flujos de nuevos residentes que impulsan la demanda de vivienda corresponde a población nacida en el exterior pero que dispone de nacionalidad española. En conjunto, la población residente nacida en el extranjero alcanzó, de acuerdo con los datos provisionales, el 18,5% del total en el segundo trimestre de 2024, con un aumento de unos seis puntos porcentuales desde 2016 y un incremento en torno a los 3 millones de residentes de origen extranjero.

El reducido parque público de vivienda en alquiler social existente en España es el resultado de la apuesta en las décadas precedentes por una política de vivienda centrada en la vivienda de protección oficial (VPO) en propiedad y la escasa dotación presupuestaria para el alquiler social, tanto a nivel estatal como de las CCAA. En efecto, el actual déficit de vivienda en alquiler social en España se produce a pesar del elevado esfuerzo inversor realizado en vivienda pública desde la década de 1980 hasta la primera década del siglo XXI. Por ejemplo, el número de viviendas protegidas calificadas en los planes estatales autonómicos en el período 1990-2014 superó los 1,3 millones de viviendas, cifra que supone un 6,7 % de las viviendas principales de 2023.

Este ajuste en la inversión pública ha dado como resultado una progresiva reducción de la finalización de viviendas protegidas desde las 55.000 unidades anuales en el período 1990-2009 o cifras en torno a las 40.000 unidades entre 2010 y 2014 a las 8.000 viviendas anuales en el promedio del período 2015-2023. Además, los recursos destinados a esta política han continuado dando un mayor énfasis a la vivienda protegida en propiedad frente al alquiler social. Las AAPP españolas han anunciado objetivos y medidas para modificar la orientación de su política de vivienda e incrementar su esfuerzo inversor para lograr un progresivo incremento del parque público de vivienda en alquiler social. Por ejemplo, el Plan de Vivienda en Alquiler Asequible tiene como objetivo aumentar en 184.000 viviendas el parque público de viviendas destinadas al alquiler en los próximos años.