El Banco de España aleja la burbuja inmobiliaria: las transacciones, un 38% inferiores al 'boom'

Según su último informe de la «Evolución reciente del mercado de la vivienda en España», publicado este jueves, solo en el campo del alquiler se habrían alcanzado ya los niveles anteriores al estallido de la gran crisis económico-financiero en 2008. Eso sí, sería en Madrid y Barcelona, donde incluso se han batido ya esos registros.

Eso sí, los economistas del supervisor bancario constatan que en 2018 el incremento de esos precios ha sido «más débil en relación con los años anteriores», e incluso con caídas en la Ciudad Condal. Allí, el crecimiento medio de las rentas por alquileres de casas bajó del 3% frente a más del 15% visto solo doce meses antes.

En cualquier caso, el volumen de población que vive en régimen de arrendamiento ha crecido desde el 14,2% que suponía en 2008 hasta el 16,9% de 2017, según la última Encuesta de Condiciones de Vida del INE. Pero pese a «ganar peso», en el informe se considera que «desde una perspectiva internacional» esa proporción es «todavía reducida». Tanto factores sociológicos, ligados a cambios en las preferencias de la demanda, como el impacto de la crisis económica han marcado esa evolución, sobre todo en el grupo de edad de 16 a 29 años, seguido del colectivo de personas de entre 30 y 44 años.

En el caso de los jóvenes, las propias condiciones del mercado laboral han tenido mucho que ver. De nuevo según datos del INE, sus ingresos medios han caído un 15% entre 2008 y 2016 para los menores de 24 años, mientras que el descenso en el grupo de edad hasta la treintena ha sido del 9%. El paro de larga duración y la elevada temporalidad también han pesado mucho.

El tercer gran factor que ha presionado al alza el alquiler de vivienda ha sido la política fiscal, al suprimirse de forma general las ayudas por la compra. Sin embargo, los beneficios fiscales sobre el arrendamiento de los hogares «continúan siendo reducidos en la comparativa internacional», constata.

Hablamos, en cualquier caso, de un mercado «dinámico» y con «cierta heterogeneidad» como define el Banco de España la coyuntura actual del sector inmobiliario, con claras diferencias por territorios y también según clases de viviendas. Así, mientras las operaciones con viviendas de segunda mano han sido el principal motor de las compraventas en la «actual fase de recuperación» es, sin embargo, el precio por metro cuadrado de las casas a estrenar el que resulta «más elevado».

También se observa una evolución dispar en las adquisiciones de 'ladrillo' a manos extranjeras, aunque de media se ha elevado su peso hasta el «entorno del 16%, frente al 10% entre 2007 y 2013. Y si bien los británicos mantienen la mayor cuota, se ha reducido la última década del 19% al 14%, sobre todo con su desaceleración el último año por miedo al 'brexit'. Les siguen bastante lejos los compradores franceses y alemanes (suponen el 8% de las operaciones internacionales cada uno), rumanos y marroquís (el 7% ambos).

En consonancia con ello, la inversión en vivienda apenas llegaba a representar a finales de 2018 la mitad de lo que alcanzaba antes de la crisis, un 5,5% del Producto Interior Bruto (PIB) frente a un 12%. Y algo parecido pasaba con la inversión en el resto de la construcción, que también ha venido teniendo «un peso reducido en el producto» los últimos años, quedando en el 5,1% y lejos del 9,4% de 2006. Aunque la recuperación no para: la inversión real en vivienda creció un 45% de 2013 a 2018 y el PIB 'solo' un 15%.

También las cifras de transacciones quedan lejos, aunque en este caso algo menos, de los niveles alcanzados en la época del 'boom' inmobiliario. Dado que el año pasado ascendieron a 550.000, señala el informe del supervisor, aún estarían un 37% por debajo de la media anual de 885.000 operaciones contabilizadas en el período 2004-2007.

Con todo, la recuperación progresiva de la demanda ha propiciado una «lenta pero progresiva» absorción del abundante 'stock' acumulado por el desplome de las compraventas durante la crisis, que ahora se sitúa cerca del medio millón. El problema es que el freno para que baje mucho más es «cierto desajuste» entre las características de esas casas, sobre todo su localización, y lo que demanda realmente el mercado.

La financiación, eso sí, ha acompañado la recuperación con plazos más largos de amortización, importes de créditos más estables (cerca del 80% del valor de la vivienda) y menos riesgos (el 40% son a tipo fijo).