Los promotores alertan del desplome de la inversión en vivienda de obra nueva

El Ejecutivo quiere acabar con esta situación y favorecer, de paso, los alquileres a precios asequibles. Y una de las medidas estrella para conseguirlo es la fijación de una reserva del 30% en las promociones de obra nueva para vivienda protegida. La medida, en realidad, ya está establecida en la actual Ley del Suelo. Pero hay un matiz en la nueva norma que ha hecho saltar todas las alarmas entre promotores y grandes fondos que operan en el país:a partir de ahora, esa reserva del 30% también se aplicará sobre suelo urbanizado. Es decir, parcelas en las que ya existen permisos o que llegan de edificios antiguos que se tiren para rehabilitar y que antes no debían cumplir con este requisito.

Fuentes del sector coinciden en que, como finalmente será cada comunidad autónoma la que decidirá si aplica o no la norma, habrá un notable recorte en las inversiones de obra nueva y un trasvase de una región a otra, pudiendo generarse mayores tensiones en los precios que, al final, es precisamente lo que el Gobierno pretende evitar.

«Con los detalles de la Ley sobre la mesa se ha disparado la incertidumbre sobre lo que va a pasar con el 'stock' de vivienda nueva. Los promotores, tanto internacionales como locales, empiezan a ver más riesgos para invertir». Así lo considera Belén Fernández, directora general de Singularity, la línea de negocio de Altamira especializada en producto residencial de obra nueva. Advierte que la medida «descuadra los planes de negocio de los promotores y se pone en riesgo la inversión residencial».

Desde el sector coinciden en que la norma «nos deja completamente fuera de margen», en un momento en el que también deben enfrentarse a la subida de los precios del suelo y al incremento de los costes de construcción de los últimos tiempos. Desde uno de los grandes fondos que opera en el país añaden que, como grandes propietarios «hacemos los números de la misma forma que un promotor local». Y las cuentas han dejado de cuadrar.

Los expertos recuerdan, además, que no sería extraño ver cómo el mercado nacional sufre lo que ya está ocurriendo en Barcelona, donde desde hace años existe una norma similar a la que dicta la nueva Ley de Vivienda. Según fuentes consultadas, más del 50% de los promotores han parado su inversión en Cataluña. Ymás de un 30% la ha reducido. Además, un 12% de ellos ha optado por trasladar sus nuevas promociones a otras comunidades.

La misma visión comparten los expertos de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), que apuntan a que la medida provocará «una reducción de la inversión y un claro efecto de expulsión tanto nacional como extranjera, desplazándose estas entre comunidades autónomas en función de si aplican o no la norma e incluso abandonando el país en función de lo afectada que pueda verse la seguridad jurídica en el texto definitivo de la ley».

Para Pedro Fernández, presidente de la Confederación Nacional de la Construcción (CNC) la obligación de reservar el 30%de las nuevas promociones a viviendas de protección oficinal va a crear dos problemas. El primero, que los fondos de inversión, a los que considera motor imprescindible para la buena marcha del sector, van a ver cómo el mercado está intervenido. «Es decir, en la ficha que van a recibir cuando estudien la situación del mercado en España, estará la marca de 'intervención', porque serán conscientes de que tienen una serie de limitaciones. Entre otras, esta reserva a vivienda protegida», advierte.

El presidente de la patronal añade que los propios promotores, especialmente los de menor tamaño, verán ralentizadas sus ventas «e incluso en muchos casos imposibilitadas». E insite:reservar una buena parte del suelo de las promociones de obra nueva a vivienda protegida obligará a que en determinadas zonas se tengan que subir los precios de la vivienda libre para compensar esa limitación.

Para intentar calmar al sector, el Gobierno se ha comprometido en la nueva norma a que los ayuntamientos tengan que compensar a los promotores por obligarles a reservar un 30%de sus nuevos proyectos a vivienda protegida. Cada administración urbanística deberá establecer los mecanismos necesarios para ello. Pero no hay más detalles sobre cómo se llevará a cabo. Fuentes consultadas detallan que lo lógico sería que los ayuntamientos que reclamen esa posibilidad compensen al promotor con otro suelo con el mismo valor. Pero en esa misma ubicación o en otra zona. Y esta posibilidad es en la que chocan con la industria, que considera que la propesta genera una fuerte inseguridad jurídica.

No quieren más metros cuadrados a cambio. Consideran que eso solo servirá para mitigar en parte el impacto que sufrirán, pues pueden otorgárselos en terrenos que no tengan tanto tirón comercial, con lo que podrían tardar más en vender esas viviendas retrasando la generación de rentabilidad. Algo que, según denuncian, no se pueden permitir en un momento crítico para el sector. Pese al fuerte repunte de las operaciones de compraventa en el último año, y con unos precios que no han bajado pese al impacto de la crisis, los promotores deben hacer frente a un notable incremento de costes derivado de la crisis de suministro global y de la subida de los precios de las materias primas.

De hecho, una de cada cuatro empresas de construcción ha tenido que paralizar o retrasar la ejecución de alguna de sus obras, como consecuencia del encarecimiento de los materiales necesarios para ejecutar los proyectos, según un estudio de la Confederación Nacional de la Construcción (CNC), que apunta además a que las subidas ya han encarecido un 22,2% el coste total de las obras en España.