España se mira en el espejo del control del alquiler en Europa

Los analistas advierten de la incertidumbre regulatoria, sobre todo teniendo en cuenta que muchos gobiernos autonómicos y ayuntamientos ya han anunciado que no aplicarán la norma. «Es un ataque sin precedentes a la propiedad privada y los inversores, sean o no fondos, dejarán de invertir en el sector», advierte el consultor inmobiliario Eduardo Molet. «Se devaluará el mercado de la vivienda, tanto de venta como del alquiler», insiste.

En el mismo sentido se manifiesta Ferrán Font, director de estudios de Pisos.com. Considera que la nueva Ley «plantea dudas sobre su efectividad, ya que este tipo de propuestas han sido muy poco efectivas en otros mercados como Berlín o París, los más parecidos al nuestro». Lo cierto es que la evolución del mercado en otros países en los que se aplican medidas similares indica que sí se ha logrado contener la subida de precios. Sin embargo, también se ha producido un frenazo en la oferta.

En un reciente informe, el Banco de España ya advertía de este tipo de riesgos que se han detectado en otros mercados. Alemania es sin duda el espejo en el que mirarse, pues el 50% de sus hogares están en régimen de alquiler, cifra que en algunas zonas como Berlín alcanza el 80%.

La última regulación en la región, conocida como Mietendeckel, fue recientemente tumbada por el Tribunal Constitucional. Pero más allá del periplo judicial, su implementación puede servir de ejemplo para lo que pueda suceder en España. El país estableció en 2020 un precio máximo del alquiler y la congelación de las rentas durante cinco años. Todo se articula en torno a un precio de referencia, en términos de euros por metro cuadrado, cuyo nivel no debe sobrepasarse en los contratos de las viviendas constituidas antes de 2014.

Eduardo Molet explica que esta medida sí favoreció una caída de los precios de venta del 35%. Pero advierte de que «lejos de incentivar el alquiler, provocó el efecto contrario: la oferta se desplomó, los propietarios no querían alquilar o invertir en reformas para poder hacerlo, y cada vez era más difícil encontrar un piso», asegura.

Los análisis recopilados por el Banco de España también apuntan a que esta política supuso una reducción de los precios en el segmento regulado, pero los controles causaron un incremento sustancial en los no regulados. En concreto, de entre el 2% y el 3%. También se han observado otros efectos colaterales, como el aumento de las demoliciones de viviendas antiguas de pequeño tamaño, «que podría deberse a una reacción de la oferta con el objetivo de aumentar la construcción de nuevas casas no sujetas a la regulación», indican.

El caso de Berlín no es el único entre los países de nuestro entorno. En París, desde 2018 se autorizó que en algunas zonas se fijase el precio inicial del alquiler dentro de un rango de referencia. Para los nuevos contratos y las renovaciones, el último precio pagado por el inquilino solo puede incrementarse en un porcentaje fijo respecto a esa referencia (siempre que el arrendador no haya realizado mejoras en la vivienda, en cuyo caso la renta puede subir hasta en un 15 % del coste total de las mejoras). No obstante, el Ejecutivo galo calcula que una de cada cinco viviendas continúa superando los 'topes' establecidos.

También destaca el caso de los Países Bajos, donde la renta máxima mensual, tanto en el mercado privado como en el de alquiler social, viene determinada por un sistema de puntos según la calidad del inmueble (tamaño, localización, equipamiento, cercanía a medios de transporte o comercios, etc). En Suecia, los precios de referencia y los incrementos máximos se fijan en acuerdos anuales entre asociaciones de propietarios e inquilinos de ámbitos municipales. Yen Irlanda, los alquileres solo pueden aumentar un máximo del 4% anual durante un período de tres años en las zonas tensionadas.

Al otro lado del Atlántico también hay experiencias similares. California, por ejemplo, limita desde 2020 las subidas de las rentas a un 5% anual, más la inflación. La legislación afecta a las viviendas construidas hace más de 15 años y se excluyen los alquileres de pequeños propietarios.

«El mejor control de precios es el del propio mercado, que se regula solo». Es la frase más repetida estos días por las voces más críticas con la propuesta del Gobierno para controlar el precio de los alquileres.

Sin embargo, los datos evidencian que el freno registrado en el último año debería consolidarse para acompasar un cambio de tendencia en el que el arrendamiento empieza a ganar adeptos dentro de un país de propietarios como el nuestro. ¿El motivo?Una incertidumbre laboral y económica en la que hipotecarse a largo plazo parece misión imposible para muchos.

Según datos del Banco de España, desde finales de 2013 los precios de los alquileres han subido un 50% (sin tener en cuenta la caída experimentada durante el año de la pandemia). Algo que ha provocado que, de media, los españoles dediquen en torno a un 40%de su salario al alquiler. La cifra se eleva al 56% en comunidades comoMadrid o Cataluña y supera el 50% en otras como País Vasco o Baleares.

Con muchos empleos en juego por la crisis, los expertos tienen claro que repetir la subida de los precios que se ha dado en los últimos años sería la puntilla para el bolsillo de los españoles. Sobre todo en un momento en el que, como se ha mencionado, se espera que la fórmula del alquiler siga ganando peso en el mercado desde el 23%que representa actualmente. Aún muy por debajo del 34%de población que vive de alquiler en la zona euro.