El Supremo valida la comisión de apertura de las hipotecas

Aprovechando cinco sentencias pendientes sobre recursos en pleitos hipotecarios, los magistrados de la más alta instancia judicial del país han querido resolver los últimos flecos pendientes sobre el reparto de los gastos hipotecarios. La principal novedad, aunque no inesperada por el resultado deparado, es que la cuantía porcentual que la entidad financiera cobra a un cliente por concederle un crédito (que se vincula a su vez a una cuenta corriente) es perfectamente legal. De hecho, apuntan, forma parte junto al tipo de interés al que se vincula aquel del propio precio final del préstamo, «en cuanto que son las principales retribuciones» que recibe el banco por conceder ese capital.

Destaca también el alto tribunal que dicha comisión «no corresponde a actuaciones o servicios eventuales», y al igual que el interés deben incluirse en el cálculo de la TAE (Tasa Anual Equivalente) que , a su vez, permite al consumidor conocer cuál será el coste efectivo del crédito. Por todo ello, advierte, la justicia no puede realizar un control de contenido de dicha comisión, «sino exclusivamente de transparencia» y ésta -añade- la considera «superada o cumplida» porque «es de general conocimiento entre los consumidores interesados».

De hecho, esa comisión de apertura -continúa el Pleno de la Sala de lo Civil en una nota explicativa conocida este jueves- «suele ser uno de los extremos sobre los que versa la publicidad de las entidades bancarias» y, en cualquier caso, «está obligada a informar» de ella «al potencial prestatario». Asimismo, ha de pagarse por entero al abrir el crédito -suele suponer entre el 0,5% y el 1% de su valor total-, «lo que hace que el consumidor medio le preste especial atención como parte sustancial del sacrificio económico que le supone su obtención», a la vez que «constituye un elemento esencial del contrato».

En cuanto al reparto de otros gastos vinculados a las hipotecas, y entre ellos los relativos a impuestos, el Supremo también aprovecha para aclarar sus últimas decisiones al respecto. Así, matiza que los cambios jurisprudenciales habidos se refieren únicamente a los abonos realizados «a terceros como honorarios por si intervención profesional» en relación al préstamo. En concreto, a notarios, gestores y registradores.

También aclara el reparto de los gastos e impuestos de los préstamos, que deben compartir en caso todos los casos el banco y el cliente aunque a Ley Hipotecaria los cargará al primero.

Así, en la parte de notaría la intervención de la misma interesa a ambas partes, por lo que los costes de la matriz de la escritura del crédito «deben distribuirse por mitad». Lo mismo ocurre con la escritura de modificación de las hipotecas, pues igualmente tanto el banco como el cliente quieren hacer tal cambio o directamente novación de las condiciones. Ahora bien, en la escritura de cancelación el coste corresponderá al prestatario pues es a él a quien le interesa demostrar que ya ha satisfecho toda la deuda, mientras que en las copias de las distintas escrituras notariales correrá con su abono quien las haya solicitado.

Dentro de los gastos del registro, la inscripción del crédito debe ser costeada por el banco porque la garantía hipotecaria se inscribe precisamente a su favor. Sin embargo, el registro de la escritura de cancelación debe pagarlo el cliente pues es el máximo interesado en ello.

De otro lado, la parte de la gestoría debe ser satisfecha «por mitad» a cargo de ambas partes, mientras que en lo relativo al llamado impuesto de las hipotecas (transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados), el Supremo se remite a su última jurisprudencia que a principios de noviembre volvió a hacerlo recaer sobre el prestatario. No obstante, el Gobierno modificó a continuación la ley para que desde ahora corriera a cargo de la entidad financiera.

Es más, en la nueva redacción de la ley hipotecaria -aprobada por el Congreso a finales de diciembre y que en febrero comenzará su tramitación en el Senado- todos los gastos relativos a la formalización de los préstamos se hacen recaer en la entidad financiera. Solo en el caso de las tasaciones deberán ser abonadas por el cliente.