La banca exige que la cuota hipotecaria no supere el 35% de los ingresos de un mes

El último informe de Estabilidad Financiera del Banco de España (referido al primer trimestre de esta año) indica que las condiciones de acceso a estos créditos «son más estrictas que las que había antes de 2008», el año considerado como el cenit de la burbuja financiera e inmobiliaria. A partir de ahí vendría una doble crisis cuyas derivadas aún se dejan ver en muchos sectores sociales y empresariales. Por ejemplo, el supervisor señala en ese análisis que existen requisitos más rígidos que antes como el relativo a los ingresos necesarios por parte de una familia para poder acceder a una hipoteca.

Aproximadamente, un 70% de los préstamos que se conceden en la actualidad suponen una carga para los hipotecados que no supera el 35% de sus ingresos brutos mensuales. Esa es la recomendación que el Banco de España viene señalando desde hace muchos años para evitar problemas de impago de cara al futuro, como, por ejemplo, si suben los tipos de interés. Es decir, que si una familia ingresa 2.000 euros al mes, la cuota que paguen de su hipoteca no puede superar los 700 euros. Y eso, en un caso extremo. Porque la mayor parte de las hipotecas (la mitad, aproximadamente) se conceden para recibos que apenas superan un ratio del 20% de la renta. Para ese ejemplo de 2.000 euros, supondría un pago mensual de 400 euros.

Otra estadística que muestra las mayores exigencias de la banca con las hipotecas se encuentra en la cuantía total que financian en cada operación con respecto al valor de la vivienda. Esa tasa, que durante los años de la burbuja superaba ampliamente el 100% en la mitad de las hipotecas que se concedían, ahora no supera el 80% de ese valor del inmueble en el 50% de los casos.

Esta limitación supone que la mayor parte de los ciudadanos que acuden a la entidad a pedir dinero para financiar la compra de su vivienda tienen que acudir con un 20% del importe de esa operación ahorrado. Si no lo hacen, difícilmente conseguirán el crédito. Porque en menos de un 10% de los casos el banco financia más de lo que vale el piso, la casa o el inmueble que se trate.

El mercado hipotecario vive en una realidad en la que el 48,2% de las compras se realizan sin necesidad de solicitar un préstamo hipotecario. Es decir, un 51,8% de los compradores lo hacen de una sola vez, con todo el dinero disponible.

La cifra de viviendas financiadas ha alcanzado una cota histórica, que no se veía desde el peor año de la crisis. Entonces, a mediados de 2013, solamente un tercio de las compras que se realizaban incluían financiación. El 70% no precisaban la ayuda de los bancos. Esta realidad se explica por la entrada de numerosas empresas, fondos de inversión, sociedades y grandes compradores en el mercado hipotecario español, frente a la mayor parte de los ciudadanos de a pie, cuya renta les impedía acceder a la vivienda, aunque una parte sí ha optado por eludir la financiación con los ahorros que tenían disponibles. En estos últimos seis años, el porcentaje de operaciones financiadas ha ido ganando peso, aunque todavía no son la mayoría, según la última estadística del Consejo General del Notariado, con datos de febrero.

Desde 2013, la cifra de viviendas financiadas sobre el conjunto de las compras ha ido incrementándose hasta el 48,2% actual, aunque todavía se encuentra muy lejos de las estadísticas de los años de la burbuja inmobiliaria, cuando prácticamente todos los compradores -domésticos o empresas- acudían al banco para pedir dinero, en unas condiciones muy flexibles y con el grifo de las entidades prácticamente abierto a todas las solicitudes. Hasta el año 2010, más del 80% de esas transacciones pedían financiación, frente a poco más del 20% que no la precisaba.